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Balkonanbau, Wohnflächenerhöhung, Mietzinsanpassung gilt als Mieterhöhung?

Frage von Milanea Milanea

Wenn der Vermieter einen Balkon anbaut, erhäht sich dadurch logischerweise die anrechenbare Wohnfläche der Wohnung. Passt der Vermieter nun den bestehenden Mietzins um die anrechenbare Fläche des Balkones an, ist dieses m. E. keine Mieterhöhung. Zumindest weder nach §558 BGB noch nach §559 BGB. Beispiel: Wohnfläche vor dem Anbau der Balkone: 50m² Preis/m²: € 10,- Gesamt: € 500,- nach dem Anbau der Balkone: 55m² Preis/m²: € 10,- Gesamt: € 550,-

Was passiert nun, wenn ich als Vermieter z.B. 18 Monate später die Miete nach §558 BGB erhöhen möchte? Hier kann doch bei der Kappungsgrenze von 20% die Erhöhung des Mietzinses aufgrund des Balkonanbaus außer Acht gelassen werden?!

Ich hoffe die Frage ist verständlich...

Danke im Voraus!

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Antworten (6)

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    Antwort von MirkoOtto MirkoOtto

    Die Kappungsgrenze gilt nicht, wenn die Mieterhöhung durch den Balkonanbau aufgrund einer Modernisierungserhöhung erfolgte: "§ 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt." Hat der Vermieter das nicht gemacht, ist die Kappungsgrenze einzuhalten.

    Kommentar von Milanea Milanea

    Also, ich habe keine Modernisierungsmieterhöhung durchgeführt, sondern habe lediglich einen 10m² Balkon zur Hälfte zur Wohnfläche gerechnet und den m²-Preis hinzugerechnet. Sprich: 5m²x € 10,- Das sind nicht die 11%, die ich hätte umlegen dürfen, sondern nur der reguläre Mietpreis, der sich nur geändert hat, weil die Wohnfläche stieg. Eine Erhöhung nach §559 BGB hab ich gar nicht vor. Sondern nach §558 BGB, eben jetzt nach 18 Monaten. Ich muss nur wissen, ob die neu hinzugekommene anrechenbare Fläche, die der Mieter jetzt mitbezahlt als Mieterhöhung anzusehen ist oder nicht?! Daaaaaaaaaaanke!

    Kommentar von MirkoOtto MirkoOttoMirkoOtto

    Ja, wie oben beschrieben. Es gilt nicht die Miete pro m², die sich ja nicht erhöht hat, sondern der Zahlbetrag der Miete. Du hättest eine Modernisierungsmieterhöhung machen sollen. Dann wäre der Zuwachs der Miete nicht bei der Kappungsgrenze berücksichtigt worden.

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    Antwort von MaklerNbg MaklerNbg

    Die Kappungsgrenze von 20% gilt in diesem Fall natürlich auch. Da es sich um eine Modernisierung handelt die innerhalb der letzten 3 Jahre erfolgt ist, wird die mögliche Mietanpassung so gerechnet: Miete vor 3 Jahren 500€ x 20% = 600 € +50 € Modernisierungszuschlag = 650 € - unterstellt dass dieser Mietzins auch entsprechend darstellbar ist (Mietspiegel, Vergleichsgutachten), beträgt die mögliche neue Miete also max. 650€ . www.immobilienmakler-nbg.de/immobilien.html

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    RatgeberHelden Antwort von albatros albatros

    Wenn kein ordentliches Mieterhöhungsverlangen wegen Modernisierung erfolgte, stimmt das mit den 11% nicht. Auf diese Art wäre aber eine Mieterhöhung grundsätzlich möglich gewesen. Diese Mieterhöhung wegen Modernisierung (in diesem Falle nachhaltige Erhöhung des Wohnwertes) spielt aber bei der 20%igen Kappungsgrenze in der Dreijahresfrist keine Rolle, bleibt also unberücksichtigt. Du könntest, wenn keine „ordentliche“ Modernisierung stattfand, nur über Vergleichsmiete oder anhand eines Mietspiegels die Miete erhöhen.

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    Antwort von Haesilein1951 Haesilein1951

    @Milanea, der Vermieter darf 11% der Kosten auf den Mieter umlegen (alle Rechnungen müssen der ERhöhung beiliegen). Bei der normalen Mieterhöhung muss der Modernisierungsanteil von der Netto-Miete herausgerechnet werden. Nur auf den verbleibenden Wert kann die Erhöhung herangezogen werden. Auch in der Bewertung des Mietspiegels ist diese Modernisierung herauszurechnen. Bei der Mieterhöhung wird der Mod.anteil seperat ausgewiesen. Also es wird nicht einfach die zusätzl.qm jetzt malqm-Preis genommen, sondern eben die 11% Wertsteigerung.Ich hoffe, ich konnte dir helfen.

    Kommentar von Haesilein1951 Haesilein1951Haesilein1951

    @Milanea, hatte ich übersehen, du bist Vermieter. Wie ich lese, hast Du KEINE Wertsteigerung beim Anbau des Balkons geltend gemacht? Du kannst die Kaltmiete TROTZDEM nur um 20% erhöhen. Die Miete darf jedoch die letzten 3Jahre nicht erhöht worden sein.(allerdings einschließlich der Bewertungspunkte für den Balkon.) Wenn Du allerdings die Miete damals um 50€ erhöht hast, kannst du m.E.dafür nicht noch mal 20% draufschlagen.

    Kommentar von albatros albatrosalbatros

    total daneben

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    Antwort von Obelhicks Obelhicks

    1.) kannst du die wohnungsgröße verdoppeln - und du bist nicht gezwungen, eine mieterhöhung zu machen.

    2.) darfst du nur 50 % (§§42-22 II.BV) der balkonfläche umlegen

    3.) wird die mieterhöhung wahrscheinlich nach mietrichtwerttabelle gemacht. da kann der angebaute balkon oder die veränderung der qm eine veränderung nach oben oder nach unten ausmachen.

    Kommentar von Milanea Milanea

    zu 1.) ich weiß, dass ich das nicht machen musste, hab ich aber schon, vor 18 Monaten zu 2.) Hab ich ja selbst geschrieben - weiß ich alos auch zu 3.) meinst Du die Einstufung in der Mietenspiegeltabelle? Die hat sich dadurch nicht verändert.

    Aber was ist denn nun bei einer Mieterhöhung? Könnte ich rein theoretisch 20% (die ja innerhalb von Jahren erlaubt sind) der Kaltmiete erhöhen, wenn ich maximal auf den Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete komme oder darf ich nur weniger % erhöhen?

    Kommentar von albatros albatrosalbatros

    neuerdings dürfen in der regel nur 25% angerechet werden, nur in Ausnahmefällen 50 %

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    Antwort von Rabenfeder Rabenfeder

    Balkone und Terrassen dürfen nur zu einem Viertel der Nutzfläche angerechnet werden ;) Immerhin ist es keine eigentliche Wohnfläche sondern eine Nutzfläche.. es sei denn, jemand wohnt auf dem Balkon.. aber wer macht das schon Oo

    Kommentar von Milanea Milanea

    Falsch, bis zur Hälfte darf man diese Fläche anrechnen, die dann zur Wohnfläche gehört. Dies ist ganz wichtig für die Nebenkostenabrechnung. Sie gilt nur nicht als Heizfläche! Aber das ist ja auch keine Antwort auf meine Frage. Ob und wieviel der Balkonfläche ich anrechnen darf weiß ich selbst. Es geht mir um die Mieterhöung nach §558 BGB, wenn der Balkonanbau noch keine drei Jahre zurückliegt!

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