Frage von FrauMeyer1979, 64

außerordentliche Kündigung bei nicht beheben der angemahnten Mängel zulässig ?

Wir haben ein Problem mit unserem Vermieter, haben sämtliche Mängel ( Schimmel, Heizung funktioniert nur manchmal, Fenster undicht, fehlende rauchmelder und Noch einiges anderes) schon selber schriftlich angemahnt. Leider ohne jede Reaktion. Wir haben einen Anwalt eingeschaltet, der ihn nochmals angeschrieben hat, auch mit dem Hinweis, dass wir bei nichtbehebung der Mängel von einer außerordentlichen Kündigung Gebrauch machen. Er hat daraufhin lediglich die rauchmelder gebracht und an der Heizung neue Thermostate anbringen lassen, was jedoch an der Heizleistung nichts ändert. Dazu kommt, dass wir eine 4 Monate alte Tochter haben, die unweigerlich den Schimmel und dem durchs Treppenhaus, durch die undichte Wohnungstüre, reinziehenden Rauch der unter uns wohnenden ausgesetzt ist. Die lüften ihre Wohnung ins Treppenhaus, das Zieht so in unsere Wohnung, dass teilweise unsere Klamotten den Geruch annehmen !!!Unsere Anwältin ist leider im Urlaub, so dass wir einfach mal hier fragen, können wir tatsächlich auf Grund der nichtbehebung außerordentlich, z.b. Zum 15.5 kündigen ? Miete gemindert haben wir in Absprache mit der Anwältin natürlich auch schon. 

Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 23

außerordentlich, z.b. Zum 15.5 kündigen

Außerordentlich bedeutet fristlos und fristlos bedeutet ohne Frist. Wenn ihr jetzt zum 15.5. kündigt, heißt das andersrum, die Mängel sind nicht so schwerwiegend, dass ihr es nicht noch immern 7 Wochen lang aushalten könnt. Das nimmt Euch niemand ab.

Geht aus der Frage zum 15.5. hervor, dass ihr schon eine neue Wohnung gefunden habt, in die ihr frühestens am 1. Mai einziehen könnt, also dann spätestens am 15.5. die jetzige geräumt habt, so ist das keine Möglichkeit, die Kündigungsfrist, die ihr noch bis Ende Juni habt, wenn ihr sofort ordentlich kündigt, abzukürzen. Es haben schon sehr viele versucht, die doppelte Miete für ein oder zwei Monate zu vermeiden, indem sie sich Gründe an den Haaren herbei ziehen, die möglichst eine fristlose Kündigung erlauben. In der Regel zurecht erfolglos.

Zu den Mängeln:

Schimmel: Ist denn überhaupt schon geklärt, wer dafür verantwortlich ist (Gutachten etc.)?

Undichte Fenster: Die waren wohl schon beim Einzug undicht. Gemietet, wie gesehen. Überdies sind undichte Fenster meist nur ein Zustand, aber kein Mangel.

Fehlende Rauchmelder: Wenn sie bei Euch jetzt schon zwingend vorgeschrieben sind, ist das dennoch kein Grund für eine fristlose Kündigung seitens des Mieters. Allenfalls eine Ordnungswidrigkeit, die behördlich verfolgt wird. Jeder Mieter hat nämlich immer noch die Möglichkeit, selbst welche zu beschaffen, wenn er für sich oder die seinen eine Gefahr sieht, der er aus dem Weg gehen will. Aber dieser "Mangel" ist wohl schon abgestellt.

Der Mangel an der Heizung wäre erneut schriftlich zu melden und der Vermieter muss erneut Gelegenheit bekommen, den Mangel zu beheben.

Undichte Wohnungstür: Ebenfalls kein Mangel, sondern ein Zustand. Hier gibt es im Baumarkt Materialien, die man für wenig Geld beschaffen kann, um die Tür abzudichten.

Die möglicherweise berechtigte Mietminderung habt ihr schon vorgenommen. Mehr könnt ihr nicht machen.

Mein Vorschlag: Kündigt jetzt gleich noch ordentlich, damit die Kündigung noch fristgerecht beim Vermieter eintrifft und versucht dann auf dem Verhandlungsweg noch etwas günstigeres für Euch raus zu schlagen.

Es ist im übrigen gar nicht sicher, ob die Mietminderung vom Vermieter anerkannt wird. Rechtsanwälte sind keine Richter. Möglicherweise wird der Vermieter den geminderten Betrag von der Kaution einbehalten und dann müßtet ihr klagen. So etwas dauert lange, kostet Geld und die Erfolgsaussichten sind nicht unbedingt hoch. Natürlich wird Euch Eure Anwältin ggf. zum Prozess raten, denn sie bekommt auf jeden Fall ihr Geld. Egal ob ihr gewinnt oder verliert.

Also nochmal: Ordentlich kündigen und mit dem Vermieter verhandeln und möglichst im Guten auseinander gehen. Dann bleiben auch die Kosten im Rahmen.

Expertenantwort
von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 34

Ich wage zu bezweifeln das eine außerordentliche Kündigung gerechtfertigt ist. Denn die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch ist zwar gemindert aber nicht vollständig aufgehoben.

Kündigt fristgerecht, noch bis zum 04. April, zum 30. Juni und gut ist.

Antwort
von DarthMario72, 34

Mit dem Schimmel ist bei einem Kleinkind nicht zu spaßen. Eine fristlose Kündigung solltet ihr aber unbedingt mit eurem Anwalt zusammen machen, da man da einiges falsch machen kann. Hättet ihr denn überhaupt so schnell eine andere Wohnung? Bestenfalls der Schimmel könnte - je nach Intensität und Gesundheitsgefährdung - ein Grund für eine außerordentliche Kündigung sein.

Schreibt euren Vermieter an, mit Einwurf-Einschreiben. Fordert ihn auf, die Mängel innerhalb einer angemessenen Frist (genaues Datum benennen) zu beheben. Kündigt für den Fall, dass die Frist erfolglos abläuft an, dass ihr selbst entsprechende Fachfirmen beauftragen werdet und die entstehenden Kosten mit der übernächsten (und ggf. folgenden) Mietzahlung verrechnen werdet.

Ich frage mich, warum eure Anwältin nicht selbst auf diese Idee gekommen ist...

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