Frage von DawkinsOffical, 92

Außerordentliche fristlose Kündigung der Wohnung - ist das rechtens?

Also der Fall sieht so aus:

Ich habe 2011 einen Mietvertrag mit dem Insolvensverwalter dieser Wohnung abgeschlossen, 560€ Miete inkl. Nebenkosten. Er konnte aber aus irgendwelchen Gründen nicht das so einrichten dass die Miete per Lastschrift automatisch abgezogen wird. Also habe ich das per Dauerauftrag so geregelt, dass die Miete auf sein Konto gelangt.

Alles schön und gut. Im Vertrag war geregelt, dass die Miete ab 2012 um 30€ erhöht wird (Mietzins) und weil es nicht automatisch per Lastschrift die Miete angepasst wird, müsste ich es halt von mir aus so anpassen dass ich 590€ überweise. Nunja wie es so ist vergisst man das im Laufe eines Jahres mal und es kam nie ne Mahnung oder so dass ich im Verzug bin, sonst würde ich es natürlich sofort zahlen.

2013 wurde dann die Wohnung zwangsversteigert an eine andere Firma und wie es so ist, erhält man ein Brief mit der neuen Kontoverbindung etc. Da stand drin 560€ zu zahlen an diese Kontoverbindung. (Brief vorhanden inkl. Unterschrift)

Alles gemacht, und ich war nie im Mietverzug, dachte ich jedenfalls.

Nun hab ich vor paar Wochen einen Brief erhalten nach dem Motto "Wir sind nochmal alles durchgegangen und haben festgestellt dass sie ab 2012 30€ jeden Monat zu wenig gezahlt haben und das hat sich dann Summiert auf 1290€ und sie müssen es sofort zahlen etc."

Nun hab ich da sofort angerufen und gemeint, 1300€ kann ich jetzt nicht einfach so zahlen, können wir da nicht irgendwas mit Ratenzahlung machen usw.

Sie waren einverstanden und haben gemeint, dass sie sich nochmal melden usw.

Dachte mir, alles erledigt, bis ich dann diesen Brief heute erhalten hab, "Außerordentliche fristlose Kündigung nach § so und so " "Wohnung binnen 2 Wochen räumen"

Nun hab ich bisschen im Internet rechechiert und herausgefunden, dass sie das Recht haben mich tatsächlich rauszuschmeißen, wenn ich meine Miete nicht zahle (was man natürlich nachvollziehen kann) nun habe ich aber meine Miete immer gezahlt, die Summe die sie verlangt haben, nur halt 30€ zu wenig im Monat und das hat sich dann im Laufe der Zeit auf 2 Monatsmieten summiert.

Ich sehe mich eigentlich im Recht und bin der Meinung, dass sie mich nicht dafür einfach so rausschmeißen können, bin ja auch bereit, die Summe zu zahlen usw.

Was meint ihr, wie soll ich am besten vorgehen? Gerichtlich ist da bis jetzt nichts passiert, soll ich trotzdem zum Anwalt? Wie sehen die Chancen für mich aus?

Ich hoffe ihr versteht meine Situation und bin dankbar für jede konstruktive Antwort.

Expertenantwort
von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 30

Mietzahlungen müssen nicht angemahnt werden.

2013 wurde dann die Wohnung zwangsversteigert an eine andere Firma und wie es so ist, erhält man ein Brief mit der neuen Kontoverbindung etc.
Da stand drin 560€ zu zahlen an diese Kontoverbindung. (Brief vorhanden inkl. Unterschrift)

In deinem Mietvertrag steht aber 590 €.

Den Gang zum und das Geld für den Anwalt kannst Du erstmal sparen.

Versuche mit dem Vermieter eine Ratenzahlung zu vereinbaren.

Die Forderung aus 2012 ist übrigens mit dem 31.12.2015 24 Uhr verjährt. Das sind schon mal ein paar Eronen weniger.

Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 25

Ich sehe mich eigentlich im Recht und bin der Meinung, dass sie mich nicht dafür einfach so rausschmeißen können, bin ja auch bereit, die Summe zu zahlen usw

Da kann man sich aber auch täuschen. Zweifelsfrei sind mehr als zwei Monatsmieten aufgelaufen.

Du kannst die Kündigung unmittelbar abwenden, wenn Du die gesamte Forderung bezahlst oder wenigstens den Teil, der nicht verjährt ist.

Wenn Du jetzt das Geld nicht hast und Gespräche über eine Ratenzahlung sinnlos erscheinen, frag Deine Bank.

Vielleicht hilft es auch, mehrere hundert Euro zu zahlen und damit eine Ratenzahlung für den Rest zu erreichen.

Interesse des Wohnungseigentümers dürfte sein, die Wohnung frei zu bekommen, um sie noch viel teurer zu vermieten.

Kommentar von DawkinsOffical ,

Natürlich kann ich auch mit meiner Bank sprechen, aber nehmen wir mal an, ich zahle die Summe, hätte er dann trotzdem einen Grund mich rauszuschmeißen? Also könnte er sagen, den Mietvertrag verlängern wir nicht, weil wir dich nicht wollen, oder müssen sie meinen Mietvertrag verlängern, wenn kein Grund vorliegt?

Der will mich, wie du sagst echt loswerden, meine jeder korrekte Vermieter würde doch einen darauf vorher Aufmerksam machen und nicht warten bis 2 Mieten erreicht sind...

Kommentar von bwhoch2 ,

Wenn Du die rückständige Summe zahlst, oder zumindest das, was davon noch nicht verjährt ist, ist die fristlose Kündigung vom Tisch. Auch eine ersatzweise ausgesprochene ordentliche Kündigung wäre nicht mehr gültig.

Sollte der Vermieter dennoch darauf bestehen, dass Du nach drei Monaten ausziehst, könntest Du mit guten Aussichten einer Räumungsklage entgegen sehen.

Vorgehensweise:

Du ziehst einfach nicht aus.

Vermieter klagt auf Räumung und bei Gericht bringst Du als Argument vor, dass Dir sogar der Vermieter selbst geschrieben hat, dass Du 560,- € pro Monat überweisen sollst. Er hätte Dich also mindestens er- bzw. abmahnen müssen, wenn er Dich nun deswegen los werden will, denn durch die Nachzahlung der eingeforderten Summe ist ihm kein bleibender Schaden entstanden. Ich bin mir ziemlich sicher, dass der Vermieter damit keine Chance hätte, die ordentliche Kündigung aufrecht zu erhalten.

Noch ein Heinweis zu dem verjährten Teil Deiner Rückstände:

Die Rückstände aus 2012 sind auf jeden Fall verjährt und zwar seit Ende 2015. Dein Vermieter wurde durch das Versäumnis also nicht geschädigt. Die Mietrückstände bis zum Termin der Zwangsversteigerung stehen eigentlich nicht ihm zu, sondern dem vorherigen Eigentümer, bzw. der Zwangsverwaltung. Wenn er also wegen Deiner Einrede der Verjährung meckern sollte, weise ihn ruhig darauf hin. Diese Pille muss er schlucken und er wird daran nicht zu Grunde gehen.

Antwort
von ChristianLE, 28

Wenn in deinem Mietvertrag wirksam (!) vereinbart wurde, dass die Miete um 30 € steigt, dann ist diese Summe auch zu zahlen. Mahnungen oder Erinnerungen hierfür bedarf es nicht.

Wie wurde denn die Erhöhung vertraglich begründet?

Ansonsten verweise ich hier mal auf die allgemeinen Verjährungsfristen nach § 195 BGB. Der Vermieter kann hier nur Forderungen geltend machen, die ab dem 01.01.2013 entstanden sind.

Ich würde hier erst einmal einen Fachanwalt für Mietrecht aufsuchen, der die Wirksamkeit der Mieterhöhung prüft und den Vermieter mal auf Verjährungsfristen hinweist.


 

Antwort
von knilchimilchi, 35

Meines Wissens nach darf laut Mietzins die Miete erste nach dem !vierten! Jahr erhöht werden. Danach alle zwei Jahre. Ich bin mir dabei sogar ziemlich sicher! "Rausschmeißen" darf er sie nur, sobald sie drei Monatsmieten im Rückstand sind, er jene Wohnung für Selbstnutzung benötigt (was er erst beweisen muss) oder sie eine Assozialer sind, welcher die Wohnung verkommen lässt. Wenn jetzt aber aber ihre Nebenkosten jährlich um 30€ gestiegen sind, sehe ich dann doch schlechte Chancen sich wegen dem Geld durchzusetzen. Aber ein Anwalt wäre auf jeden Fall die richtige Alternative Viel Glück ;)

Kommentar von DawkinsOffical ,

Erstmal danke für ihre Antwort,

das mit dem Mietzins ist natürlich ein Ding, weil es ja im Mietvertrag stand und ich es Unterschrieben habe, weiß halt nicht, ob dann immer noch die 4 Jahres Frist gilt.

Die Nebenkosten sind nicht gestiegen, ist halt nur dieser Mietzins draufgekommen.

Kommentar von knilchimilchi ,

Das ist gesetzlich geregelt, da kann ihr Mieter reinschreiben was er will. Das Gesetz steht über dem Mietvertrag.

Wenn es bei ihnen für einen Anwalt finanziell schlecht aussieht, können sie gerne beim Amtsgericht ihre(s)r Stadt(-kreises) nach einem Beratungshilfeschein anfragen (sie müssen ein paar finanzielle Angaben angeben) und bekommen für maximal 10€ eine Beratung von einem Anwalt.

Kommentar von DawkinsOffical ,

Das klingt doch schonmal ganz gut, werde mich dann morgen mal da erkundigen, Vielen Dank!

Kommentar von rotreginak02 ,

Reden wir hier eigentlich über ein Mietverhältnis in der BRD? Wenn ja: der Begriff Mietzins wurde im Jahr 2001 durch den Begriff Miete abgelöst und ist somit dasselbe. Auch die Aussage, die Miete dürfe erst nach dem 4. Jahr erhöht werden, ist doch bei einem Staffelmietvertrag, wie er hier anscheinend vorliegt, irrelevant und trifft nicht zu.

Kommentar von DawkinsOffical ,

Die Wohnung befindet sich in der BRD, ja. Im Vertrag steht (2011) Mietzins, aber ich glaube damit ist tatsächlich diese Staffelmiete gemeint

Kommentar von bwhoch2 ,

Leider eine sehr schlechte Antwort, auf die man sich als Mieter/Fragesteller keinesfalls beziehen sollte.

12 Monate darf kein Mieterhöhungsverlangen gestellt werden, bzw. muss die Miete unverändert sein, bevor man eine weitere Erhöhung verlangen kann. Wenn eine Mieterhöhung jedoch schon vertraglich vereinbart wurde, erübrigt sich ein Verlangen.

Drei Monatsmieten Rückstand ist auch falsch.

Den Anwalt kann sich der Fragesteller direkt sparen, das würde nur noch viel teurer.

Antwort
von RuedigerKaarst, 57

Hallo,
lege Einspruch gegen die Rechnung und die Kündigung ein.

Forderungen verjähren nach 3 Jahren, also kann für das Jahr 2012 nichts mehr gefordert werden, es wären schon mal 360 € weniger.

Zudem hätte wohl angemahnt werden müssen.

Biete für den Rest eine Ratenvereinbarung an, überweise zeitgleich die erste Rate und informiere die Firma im Schreiben, dass die erste Rate bereits getätigt wurde.

Lasse dich am besten vom Mieterschutzbund beraten.

Kommentar von DawkinsOffical ,

Das mit der Verjährung ist mir auch aufgefallen, ok, also kann ich die Forderung um 360€ runterdrücken. Ratenzahlung wurde vereinbart und er meinte ja, er meldet sich nochmal bei mir, er müsse das noch klären usw.

Er hat sich nochmal gemeldet, nur halt mit der fristlosen Kündigung...

Mieterschutzbund war auch eine Idee, aber ich bin da nicht angemeldet, würden sie sich darum kümmern, wenn ich nachträglich da Mitglied werde?

Kommentar von RuedigerKaarst ,

Ich denke schon. Ansonsten ist die Erstberatung beim Anwalt nicht sehr teuer. Forderung und Kündigung müssten auch hinfällig sein, da ja 360 € zuviel gefordert werden. Überweise am besten sofort soviel als Nachzahlung, dass die Schulden unter 1 Monatsmiete liegen und lege Einspruch gegen Forderung und Kündigung ein. 😉

Kommentar von DawkinsOffical ,

Ich denke auch, dass ich zum Anwalt gehen muss, werde nochmal morgen da Anrufen und versuchen es zu klären, aber ich will mich nicht auf sein Wort verlassen, weil das vor Gericht nix bringt. Meine Sorge ist ja, dass er mich beschwichtigt und dann es heißt "Zwangsräumg".

Kommentar von RuedigerKaarst ,

Mache es per Einschreiben. Bei Telefonaten bringt es nichts, da keine Zeugen dabei sind.

Antwort
von maxim65, 36

Einspruch und direkt zum Anwalt

Antwort
von SchmuckmausShop, 33

Ich würde auch sagen so schnell wie möglich zum Anwalt oder Mieterverein. Ich wäre mir gar nicht sicher, ob die Forderung überhaupt rechtens ist, oder ob das Schreiben aus 2013 die mietvertragliche Regelung eventuell aufhebt. Und auch der Punkt der Verjährung sollte nicht unberücksichtigt bleiben.

Antwort
von Nemisis2010, 22

Die anderen User haben Dir ja schon mitgeteilt, daß eine fristlose Kündigung rechtens ist.

Bezüglich der evtl. Verjährung der Mietrückstände aus 2012 erlaube ich mir folgendes anzumerken:

Es kommt hier darauf an, ob Du bei Deinem Dauerauftrag als Verwendungszweck nur geschrieben hast "Miete" oder z.B. "Miete Jan. 2012", dann "Miete Febr. 2012" usw. usf.

Falls der Dauerauftrag nämlich nur mit "Miete" im Verwendungszweck betitelt ist, darf der Vermieter die Mietrückstände mit den laufenden Mietzahlungen verrechnen, so daß letztlich die 2 letzten Mon. Sept. und Okt. 2016 komplett zur Zahlung offen wären.

Die rechtliche Grundlage ergibt sich aus:

Reicht eine Zahlung nicht aus, alle Forderungen zu tilgen, wird
diejenige getilgt, die Sie bei der Zahlung bestimmen, § 366 Abs. 1 BGB.

Geben Sie keine Bestimmung an, kann wird per Gesetz letztlich auf die älteste Forderung verrechnet, vgl. § 366 Abs. 2 BGB.

https://dejure.org/gesetze/BGB/366.html








Expertenantwort
von Gerhart, Community-Experte für Mietrecht, 27

Wenn die Miete mit Mietbeginn 560€ betrug, dann kann sie 15 Monate nach Mietbeginn erhöht werden. Wenn du wenigstens zweimal die erhöht Miete bezahlt hast, dann hast du die Erhöhung anerkannt und bist weiterhin zur Mietzahlung von 590€ verpflichtet. Wenn der neue Eigentümer die Miete wieder senkt, indem er dich zur Zahlung von 560€ verpflichtet, dann hat er einen Irrtum zu seinen Ungunsten begangen. Ich vermute, dass der Mietvertrag diese Erhöhung einmalig vorsah. Damit ist kein Staffelmietvertrag entstanden. Vermutlich gibt es keine Vereinbarung neben dem Mietvertrag über Mieterhöhung.

Biete daher dem Vermieter an die Miete ab sofort vertragsgerecht zu bezahlen. Die Forderung von 1290€ ist nichtig, weil eine Teilbetrag von 360€ verjährt ist. Der Schuldbetrag von 930€ übersteigt die 2 Monatsmieten Mietschuld nicht, damit ist die fristlose Kündigung unwirksam. Die aktuelle Mietschuld solltest du dennoch wenigstens durch Ratenzahlungsvereinbarung tilgen.

Kommentar von bwhoch2 ,

Ooh, Gerhart, da sind wir aber besseres von Dir gewohnt.

Die Erhöhung war bereits im Vertrag geregelt. Da muss nicht noch eigens zugestimmt werden. Die Unterschrift unter dem Vertrag war doch schon die Zustimmung.

Die Forderung ist nicht nichtig. Der Vermieter kann nach wie vor die erhöhte Miete für den ganzen Zeitraum verlangen. Die Einrede der Verjährung muss stets vom Schuldner ausgehen. Also, die Forderung ist korrekt berechnet, jedoch kann man sich als Schuldner darauf berufen, dass ein Teil deswegen nicht mehr zu zahlen ist, weil er verjährt ist. Man muss aber nicht!

Somit übersteigt auch der Gesamtbetrag, mit dem der Mieter in Verzug ist, weiterhin die zwei Monatsmieten.

Was nützt eine Ratenzahlungsvereinbarung, wenn der Vermieter nicht darauf eingeht.

Antwort
von DerHans, 49

Es sollte allgemein bekannt sein, dass der Vermieter kündigen kann, wenn die Miete mehr als zwei Monate im Rückstand ist.

Die Kündigung ist also erst einmal rechtens und du kannst die Zwangsräumung nur verhindern, wenn du innerhalb der gesetzten Frist den Rückstand auflöst.

Kommentar von DawkinsOffical ,

Das Ding ist ja, dass ich meine Miete nach bestem Wissen gezahlt habe, jeden Monat pünklich, wie gesagt, Dauerauftrag. Als die Wohnung einen neuen Inhaber hatte, verlangte er explizit 560€ und er und ich hatten gar nicht an den Mietzins gedacht. Also neuer Dauerauftrag mit 560€

Bis vor paar Wochen lief alles reibungsfrei, bis dann halt diese Forderungen aus heiterem Himmel kamen.

Es ist ja nicht so, dass ich absichtlich 2 Monate meine Miete nicht gezahlt habe, dass man verstehen kann, dass er den Mietvertrag kündigt.

Ich kann den Rückstand nicht sofort begleichen, da ich das Geld nicht habe und in den 3 Jahren wo dieses Mietverhältnis besteht, müsste er doch irgendwann mal sagen, wo bleiben die 30€, aber es kam halt nie was.

Kommentar von bwhoch2 ,


Das Ding ist ja, dass ich meine Miete nach bestem Wissen gezahlt habe

Genau das stimmt nicht, denn eigentlich hast Du es besser gewußt, aber Dir einfach gedacht, so lange keiner wirklich mehr verlangt...

Ist jetzt aber auch egal. Lt. Gesetz ist Dein Vermieter im Recht.

Kommentar von DawkinsOffical ,

zu dem Zeitpunkt (2013) hatte ich den Mietzins vergessen, und da die 560€ verlangt haben, habe ich auch das gezahlt. 30€ mehr wäre kein Problem gewesen, wenn sie mich vorher Aufmerksam gemacht hätten.

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