Es gibt doch immer eine Ausschlussfrist, zu der man vom Vermieter die Betriebskostenabrechnung des Vorjahres bekommen muss, oder? Ich wollte fragen, wann diese endet und ob der Vermieter auch noch den Anspruch auf Nachzahlung hat, wenn er diese verspätet abgibt?
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Ausschlussfrist der Betriebskostenabrechnung 2008: Wann endet Anspruch auf Nachzahlung?
Frage von
EddingtonEddington
EddingtonEddington
Antworten (6)
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heimwerkerheimwerker
Der Vermieter muss dem Mieter nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB die Betriebskostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen. Die Abrechnungsfrist wird nach einhelliger Ansicht ( BGH Urteil vom 17. November 2004 Az: VIII ZR 115/04) nur mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; auf deren inhaltliche Richtigkeit kommt es für die Einhaltung der Frist nicht an.
Formell ordnungsgemäß ist eine Abrechnung dann, wenn sie für einen durchschnittlichen Mieter nachvollziehbar und verständlich ist (BGH, Urteil vom vom 9. April 2008 VIII ZR 84/07).
Vermieter können Betriebskosten nur dann nachfordern, wenn dem Mieter vor Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist eine formell ordnungsmäßige Abrechnung erteilt worden ist. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter zuvor erklärt hat, er sei dazu bereit, die Nachforderung zu begleichen. BGH, Urteil vom 9. April 2008 VIII ZR 84/07. Dabei spielt es rechtlich keine Rolle ob der Mieter gegen eine ihm zugegangene Abrechnung Einwendungen vorbringt oder den Vermieter darauf hinweist, dass die Abrechnung nicht ordnungsgemäß (da bspw. unverständlich ) erfolgt ist. Auch wenn der Mieter zu der Abrechnung schweigt, kann er sich nach Ablauf der Jahresfrist darauf berufen, dass diese formell nicht ordnungsgemäß sei. Zu beachten ist aber, dass der Vermieter eine einmal erstellte Abrechnung bezüglich inhaltlicher Fehler auch nach Fristablauf noch korrigieren kann.
Versäumt der Vermieter dies Abrechnungsfrist, so ist er mit Nachforderungen an den Mieter ausgeschlossen § 556 Abs 3 BGB. Der Zweck der Ausschlussfrist bestehe nach Ansicht des BGH ( Urteil vom 9. April 2008 VIII ZR 84/07) darin, für Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zu sorgen. Es wird daher keine Ausnahmen geben.Ist eine Abrechnung innerhalb der 12-monatigen Frist erteilt worden, so verjähren diese Forderungen in 3 Jahren ( § 195 BGB). Die Verjährungsfrist beginn aber erst mit Schluss des Jahres zu laufen, in dem der Anspruch entstanden ist. Nebenkostenforderungen aus dem Jahr 2000 und davor sind daher mit Ablauf des 31. 12. 2003 verjährt. (§§ 195, 199 BGB) MfG
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3Antwort von
Klein57Klein57
Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008 muss der Vermieter bis spätestens 31.12.2009 dem Mieter ukommen lassen. Geht die Abrechnung später dem Mieter zu, hat der Mieter das Recht diese nicht anzuerkennen (Bei Nachzahlung sinnvoll).
Kommentar von karlsouza Diese Antwort von "Klein57" ist Falsch, weil entscheidend der Abrechnungszeitraum!!!!!!! ist. Siehe BGB § 556 Nr. 3
mfG karl
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1Antwort von
PadriPadri
Für eine Kalenderabrechnung 2008 hat der Vermieter noch Zeit bis zum 31. 12. 2009 diese an den Mieter zu versenden. Später noch, wenn er die Verspätung nicht zu vertreten hat, z.B. zu spät eingetroffene Rechnungen eines Versorgers. Hat er die Verspätung selbst zu vertreten, so braucht bei verspätetem Erhalt keine Nachzahlung geleistet werden.
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Eine „Ausschlussfrist“, wie du es nennst, gibt es nicht. Der Mieter hat auch nach Verstreichen der Abrechnungsfrist (12 Monate nach Verstreichen des 12monatigen Abrechnungszeitraumes) Anspruch auf eine formal und inhaltlich korrekte Abrechnung. Erfolgt diese trotz Aufforderung nicht, darf der Mieter auf die Vorauszahlung der Betriebskosten solang das Zurückbehaltungsrecht ausüben, bis abgerechnet wird. Dann sind diese aber nachzuzahlen. Allerdings gälte dafür die gesetzliche allgemeine Verjährung von drei Jahren. D. h., nach dieser bräuchte nicht nachgezahlt werden. Das gilt während der Mietzeit. Ist der Mieter ausgezogen und es wurde nicht abgerechnet, kann er, insofern er nicht das Zurückbehaltungsrecht schon während der Mietzeit ausübte, die Vorauszahlungen ersatzlos zurückfordern. Wenn während der Mietzeit nicht fristgerecht abgerechnet wurde, müssen geforderte Nachzahlungen nicht mehr geleistet werden, wohl besteht aber Anspruch auf Auszahlung einer evt. Gutschrift.
Kommentar von TillWollheimTillWollheim Antwort ist schlicht falsch bzw ein Gewirr v Halbwahrheiten!! NKs müssen nicht ausgeglichen werden, seitens Mieters - wenn nicht innert 1 Jahres nach Abrechnungsperiode abgerechnet wurde!!
Kommentar von albatrosalbatros Du musst lesen können um zu verstehen! Meine Antwort ist korrekt.
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1Antwort von
naturfreund100naturfreund100
1 jahr endet die Frist. Vorausgesetzt er kann nachweisen das daten für die abrechnung noch nicht zur Verfügung standen, dann entsprechend länger
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0Antwort von Neko40
Hallo Eddington, die Vorredner haben schon sehr richtig geantwortet; dem ist eigentlich nicht viel hinzuzufügen. Zu beachten ist, ob die Abrechnung wirklich das Kalenderjahr 2008 oder einen hiervon abweichenden Zeitraum betrifft. Sollte der Zeitraum vom 01.01.-31.12.2008 auch der vereinbarte und abgerechnete zeitraum sein, so endet die Frist am 31.12.2009. Ausnahmen bestätigen bekanntlich die Regel. Sollte der Vermieter nachweisen können, dass er die Verspätung nicht zu vertreten hat, so kann diese Frist auch überschritten werden. Ferner würde ich überprüfen, ob ggf. hohe Nebenkostenvorauszahlungen (im Vergleich) bezahlt wurden, dann kann ja evtl. ein Guthaben bestehen... Es gibt so einige Dinge zu berücksichtigen.. Wir sind auch informiert worden.. uns wurde vom nuexx geholfen.. man weiß ja gar nicht Bescheid.. Es ist oft viel komplizierter als man denkt.. wenn Du nicht genau weißt, was Du tun sollst, dann wende Dich doch an die..
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So pauschal ist die Aussage zum Ablauf der Frist falsch. Die Frist beginnt nämlich eben gerade nicht zwangsläufig mit dem Ende des Kalenderjahres, sondern mit dem Ende des Abrechnungszeitraumes zu laufen. Das kann, muss aber keineswegs gleichbedeutend mit dem Kalenderjahr sein.