Frage von kellerwessel, 84

Auf welche Dinge sollte man besonders achten, wenn man ein Haus von ca. 1800 kauft?

Ich interessiere mich für ein Haus, das nach Schätzung des Maklers ca. 1800 gebaut worden sein dürfte.

Einerseits sagt es mir in Bezug auf viele spezielle Dinge zu. (Diese haben etwas mit der genauen Art der Behinderung meiner Freundin zu tun.)

Alle Probleme scheinen mit finanzierbarem Aufwand lösbar.

Das einzige, wovor ich Angst habe, sind versteckte Mängel, z.B., dass plötzlich die gesamte Wasser- oder Elektroinstallation erneuert werden muss, oder dass sogar das ganze Objekt in ein paar Jahren wegen irgendwelcher statischer Mängel unbewohnbar wird.

Kann man sich irgendwie vor so etwas schützen?

Wenn das nicht ganz möglich ist, kann man wenigstens damit rechnen, dass der Schaden schlimmstenfalls nicht größer wird als - sagen wir mal - 10.000,-- bis 20.000,-- €?

Ist es überhaupt mit vertretbarem Risiko möglich, ein so altes Haus zu kaufen?

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von EddiR, 34

Moin, also mein Haus ist aus Anfang 1600 und hätte sicherlich eine längere Geschichte zu erzählen....

Leider ist man an so alten Gebäuden niemals vor bösen Überraschungen sicher. Größte Schäden, wenn vorhanden, sieht man erst, wenn man "tiefer gräbt" also, wie die Balken und Holzkonstrukte aussehen. Was hat Wasser und der Wurm im Laufe der Zeit angerichtet...?

Wasser, Abwasser Strom.... kannst mal von einer Komplettsanierung ausgehen, wenn nicht nach den 1970er Jahren grundlegend was gemacht wurde. 

Außerdem reichen die Elektoinstallationen wie man sie noch in den 70er´n hatte für die heutigen Bedürfnisse ohnehin nicht mehr aus. Von neuen Vorschriften mal ganz abgesehen.

Es gibt aber auch einige Indizien, die schon vorab anzeigen, wo was Faul ist. Wenn Du z.B keinen ebenen Boden hast sondern überall Schwellen und Absätze, sind die Böden wohl schon mal ausgeglichen worden. Also durchhängende oder abgemoderte Balken..... Sind die Decken unten auch alle unterschiedlich hoch? Sind sie krumm und bucklig...? 

So alte Häuser wurden überwiegend aus Eichenholz gebaut. Mit viel Lehm und Stroh. Die Eiche überdauert Jahrhunderte.... wenn sie nicht dauerhaft naß geworden ist. Demnach kann man Schäden zuerst an der Dachkonstruktion und im Fundament / Erdgeschoß-Bereich feststellen.

Zur Besichtigung sollte auf jeden Fall jemand dabei sein, der solche Indizien von Baumängeln erkennen und richtig deuten / Interpretieren kann.

Da diese alten Häuser niemals so dicht waren, wie heute ein Niedrig-Energie-Haus braucht man wegen Schimmel .... meist keine Sorgen haben. Zumal die Lehmfüllungen in den Wänden eine ungeheuere Fähigkeit zur Regulierung haben. Also Wasser aufnehmen und wieder abgeben.

Dennoch solltest Du dich nicht beschwatzen lassen und ausgehend von einer normalen Sanierung min. 50% dazu rechnen. Wenn Du also für herkömmliche Sanierung mit 50.000€ rechnest, solltest Du für so ein altes Haus mit min 75.000€ kalkulieren! Minimum! 

Eine spätere Nachfinanzierung ist meist mit recht hohem Aufwand verbunden. Ich hab da schon über die Jahre mit Altbauten so meine Erfahrungen gesammelt. Bin gerade dabei den 5. Altbau zu sanieren /umzubauen.... :-)

Kommentar von EddiR ,

danke für den Stern!

Antwort
von JanRuRhe, 46

Hallo!
Alte Häuser können wunderbar oder ein Alptraum sein.
Zunächst rieche genau hin. Starker Duft? Überdeckt vielleicht Schimmel. Leicht muffig wäre noch Ok. Aber ein starker Pilzgeruch deutet auf Haus- oder Kellerschwamm hin.
Die Idee mit dem Gutachter, falls ihr das Haus wirklich wollt ist gut. Das Alter und der Zustand der Leitungen und Rohre solltet ihr genau anschauen. Am besten an den Lampen-Auslässen in der Decke schauen- gibt es noch Kabel mit Stoffisolierung? Dann sind neue fällig. Schaut im Keller, ob noch Bleirohre verlegt wurden.
Zustand der Fenster - - am besten der Dichtungen.
Ist es ein Holz ( Fachwerk-) Haus oder ein Steinhaus?
Holzhäuser sind empfindlich und die Hölzer sind irgendwann fällig.
Aber wenn das Haus schon 200 Jahre steht ist die Wahrscheinlichkeit eines Zusammenbruches eher unwahrscheinlich. Häuser zeigen ihr wahres Gesicht zwischen 50 in 80 Jahren. Modernisieren oder abreißen kann man zu dieser Zeit auf jeden Fall erkennen. 200 Jahre ist über der Zeit und damit gut.

Antwort
von Peppie85, 32

is nich böse gemeint, aber dich um freundin UND haus zu kümmern wird dich maßlos überfordern.

dein Problem ist, dass das Haus, wenn es denn schon so alt ist, bestimmt von zig verschiedenen handwerken immer mal wieder "zusammengeflickt" wurde. das erstreckt sich über die Wasser und elektroinstallation bis hin zum dach und den Fenstern etc. und da wo bisher nichts gemacht worden ist, ist garantiert nachholbedarf.

und wenn das gebäude dann noch unter denkmalschutz steht, was bei einem so alten gebäude doch sehr wahrscheinlich ist, dann wird es ein richtiger Spass werden...

also WENN du solch ein objekt kaufst, dann sollte es ein kürzlich voll saniertes objekt sein. auf grund des Aufwandes der dahinter steht, kannst du je nach größe mit mindestens 300.000 € kaufpreis rechnen. und das auch nur mit abstrichen... z.B. was die Lage der Immobilie betrifft.

lg, Anna

Kommentar von EddiR ,

hallo Anna, da muß ich Dir aber in einigen Punkten deutlich wiedersprechen! 

Ich denke, es ist schon etwas verwegen, dem Fragesteller zu unterstellen, daß er mit Haus und behinderter Freundin überfordert sein wird. Der Mensch wächst mit seinen Aufgaben. Und wer ein klares Ziel vor Augen hat, kann auch darauf zuarbeiten.

Ein altes Haus muß nicht zwangsläufig "zusammengeflickt" sein. Meines ist 400 Jahre alt (aus Anfang 16. Jahrhundert) und ist von der Grundsubstanz und Angesichts der damaligen Bauweise noch sehr gut in Schuß. Diese alten Häuser hätten wohl kaum so lange überdauert, wenn da ständig repariert werden müsste.

Denkmalschutz ist nicht unbedingt ein Hindernis sondern kann auch zusätzliche Geldquellen erschließen. 

Und ein Haus schon so frei heraus auf 300.000€ zu beziffern... und daß es schon voll saniert sein sollte..... Der Preis ist weit her geholt und richtet sich doch sehr nach Grundstücksgröße, Lage, Bebauung.... Und an einem voll sanierten Objekt, hat man nicht mehr viele Möglichkeiten zur Selbstverwirklichung und schon gar keinen Plan, ob alle Arbeiten fachlich korrekt ausgeführt wurden....

Antwort
von Chefelektriker, 26

Wenn die Hütte wirklich um 1800 erbaut wurde, ist der größte "Feind" der Denkmalschutz.

Ist es ein Fachwerkhaus, laß die Finger davon,dann hast Du eine ewige Baustelle.

Da Deine Freundin eine Behinderung hat, ist eine behindertengerechte Veränderung nur mit Absprache mit dem Denkmalschutz möglich.

Sollten Wasser und Abwasser erneuert werden müssen, reichen vlt. die 25.000, aber der Elektrokram muß erneuert werden, dann kannst Du schonmal auf 50.000€ aufstocken.

Findet sich Hausschwamm oder morsche Balken oder ein kaputtes Dach, liegst Du schnell bei 100.000€.

Ist das Dach mit Ziegeln bedeckt,reichen die 100.000 aus.Ist das Dach Reedgedeckt oder mit Schiefer, dann werden es schnell 200.000€.

Mein Fazit, laß bloß die Finger von diesem Haus.

Suche Dir über Deine Hausbank ein moderneres Haus, die kann man ohne weiteres behindertengerecht ausbauen.

Es gibt bestimmt mehrere Häuser im Angebot, die erheblich günstiger sind, als so eine Baufällige Hütte von 1800.

Kommentar von EddiR ,

Ich halte, ganz ehrlich, Deinen Beitrag nicht für hilfreich oder zutreffend. Ein Haus, das 200 Jahre alt ist, ist nicht so alt geworden, weil damals gepfuscht wurde. Meines ist über 400 Jahre alt! solide Substanz, gerade Wände....

Über einen Behinderten-gerechten Umbau zu fachsimpeln halte ich für unnütz, da der Fragesteller in keiner Weise die Art der Behinderung seiner Gefährtin angedeutet hat. Was muß also und wie umgebaut werden?? Ist sie Gehbehindert, im Rollstuhl, Fettleibig durch Stoffwechselerkrankung........??

Ohne näheres Wissen über die Bauart des Hauses, Größe, Anzahl Etagen und Räume kann man wohl nur schwer irgend einen Betrag für Sanierungskosten nennen. Ebenso, was eine Dachsanierung angeht.

Und das ewige Thema mit Denkmalschutz... ts ts ts                         Nicht jedes alte Haus ist automatisch mit Denkmalschutz "belastet" Da müssen schon besondere Umstände, bautechnische Besonderheiten... vorhanden sein. Die kann man übrigens auf dem Bau- oder Denkmalamt erfragen.

Statt hier den Fragesteller zu verunsichern, wäre es besser gewesen, noch weitere Informationen zu dem Haus anzufragen!

Kommentar von Chefelektriker ,

Und für Dein Haus reichten 20.000€ um es voll funktionsfähig zu machen?

Ich will den Fragesteller nicht verunsichern, sondern ihn bewahren sich nicht übermäßig zu verschulden, denn 20tausend reichen noch nicht mal ein Haus zu möblieren, geschweige denn zu sanieren.

Bausachverständige braucht man immer, auch bei neuen Häusern, nur, die gibts aber nicht umsonst.

Jedes Haus kann 200Jahre alt werden, fragt sich nur, wie es dann aussieht, von außen Hui und von innen Pfui.

Nicht jeder hat die nötigen Mittel flüssig, so wie Du, um ein altes Haus zu sanieren.

Kommentar von EddiR ,

ich kann sanieren und sanieren.... ich kann jeden Raum mit einem Kabel anfahren und verteilen oder jede einzelne Steckdose. Ich kann Fliesen für 2,50€/m² oder für 50€/m² kaufen. Ich Kann an Wände und Decken Gipskarton und Rauhfaser machen oder Putz, Holzdecke.... 

Gleiche ich unebene Böden aus, oder lebe ich mit Stufen und Schwellen? Baue ich neue Fenster ein mit 2-oder 3-fach Verglasung?......................

Also einen Betrag für Sanierung zu benennen ist da wohl eher nicht drin. Denn je nachdem, was später gemacht wird, reichen 20.000 weit oder eben nicht. 

Wie schon mehrfach geschrieben, kann man ohne weitere Informationen zur Größe des Hauses, Anzahl Stockwerke und Zimmer...... keine Angaben zu den zu erwartenden Kosten machen.

Kommentar von Chefelektriker ,

20.000 um ein ganzes Haus zu sanieren ist nichts.

Egal was Du alles kannst, auch wenn Du deine Arbeit nicht rechnest, die Baustoffe gibts nicht umsonst.

Kommentar von EddiR ,

Das hab ich auch nie behauptet.... Schau mal in meine Antwort oben. Und: 

Wie schon mehrfach geschrieben, kann man ohne weitere Informationen zur Größe des Hauses, Anzahl Stockwerke und Zimmer...... keine Angaben zu den zu erwartenden Kosten machen.

Antwort
von holgerholger, 32

Zunächst solltest Du prüfen,ob es denkmalgeschützt ost. Und dann mit einem Gutachter zusammen hingehen.  Ein Laie ist überfordert. 

Antwort
von huldave, 36

Hole dir einen Bausachverständigen und lasse das Haus begutachten

Kostet zwar was, aber immer noch billiger als versteckte Mängel

Antwort
von acoincidence, 29

Nein auf keinen Fall.  Dann hast du keine Zeit mehr für deine Freundin. 

Altes Haus? Gleich Hohe Kosten 

Unterhalt 

Instandsetzung 

Denkmalschutzauflagen

Hohe Heizkosten 

Neues Dach 

Neue Elektroinstallation 

Neue Heizung 

Kommentar von germi031982 ,

Hohe Heizkosten sind nicht unbedingt zwingend. Wenn die Hütte mit Lehm gebaut wurde, dann ist das sogar sehr gut gedämmt. Ich kann mich noch an das Fachwerkhaus meiner Großeltern erinnern. Da war es im Sommer schön kühl und im Winter wohlig warm. Auch was die Luftfeuchte in den Räumen angeht ist das recht gut weil es durch den Lehm reguliert wird. Deswegen kommen manche heute wieder auf Lehm als Baustoff zurück. Hat aber einen Nachteil: Man kann schlecht Löcher in die Wand bohren, wenn man da ein 6er Loch in die Wand bohren will kann da unter Umständen schonmal ein 10er Loch entstehen.

Kommentar von acoincidence ,

Oh du gutes Lehm.  Ich streite deine Aussage über Lehm nicht ab. Dennoch werde ich dem Fragesteller kein positive Empfehlung geben. Alleine der Tatsache geschuldet, das er ein so komplexes Thema hier zum Thema macht. Es gibt für sowas spezielles, bestimmt einige gute Fachspezifische Foren. Die Tatsache dies hier zu erfragen ist ein Indiz das der Fragesteller technisch und handwerklich überfordert sein wird. 

Keine passende Antwort gefunden?

Fragen Sie die Community