Frage von ShinyShadow, 119

Auf was sollte man bei der ersten Hausbesichtigung besonders achten?

Hi zusammen,

vor kurzem habe ich schonmal eine Frage zum Bau eines Hauses gestellt. Das Thema wird gerade immer "heißer". Neben Gesprächen mit Baufirmen haben morgen auch einmal einen Besichtigungstermin für eine Bestandsimmobilie, welche über einen Makler verkauft wird.

Zunächst mal: Mir ist durchaus bewusst, dass es hierzu schon viele Tipps im Internet gibt, und alles... Wir haben uns da auch schon schlau gemacht und auch mit verschienenen Menschen drüber geredet. Allerdings denk ich, dass es nicht schadet, nochmal mehr Leute zu fragen.

Habt ihr da Erfahrung? Ist vielleicht schon jemandem mal was passiert, was man durch die richtige Frage hätte vermieden werden können? Irgendwas, was euch der Makler vorenthalten hat?

Mir gehts jetzt auch nicht um die offensichtlichen Infos wie Zimmergröße, Garten, Fenster, ... Sondern wirklich um Dinge, die man gerne übersieht. Nur als Beispiel: Beim Umzug in meine erste eigene Wohnung hab ich nicht auf so selbstverständliche Dinge wie Steckdosen geachtet. Das Ende vom Lied war, dass ich in jedem Zimmer nur 1-2 hatte, in einem Zimmer gar keine....

Zur Immobilie (falls es was zur Sache tut):

Es handelt sich um eine Doppelhaushälfte, Baujahr 1972. Es wurde eigentlich fast alles 2014 saniert und renoviert. Neues Bad, neue Heizung, neue Fenster, ... Das Haus ist voll unterkellert und hat einen kleinen Garten. Es befindet sich in einer sehr ruhigen Lage.

Über eure Erfahrungen und Ratschläge wäre ich sehr dankbar.

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von bwhoch2, 106

Die Zahl der Steckdosen ist bei einem Hauskauf relativ egal. Man kann nach dem Kauf zusätzliche Leitungen verlegen und Steckdosen montieren lassen, wie man will. Da sowieso ein Elektriker dafür ran muss, kann dieser dann auch ggf. die Elektroinstallation insgesamt auf den neuesten Stand bringen.
Das wäre z. B. ein Thema, auf was ich achten würde: Wie sieht es im Verteilerschrank aus, wo Zähler und Sicherungen drin sind. Sind es noch die Sicherungen zum Eindrehen oder Kippschalter. Das sagt einem etwas über das Alter der Installation. Weniger, ob alt und abgenutzt, sondern eher auf welchem technischen Stand sie ist. Hat man Zweifel, sollte man einen Elektriker vor dem Kauf bitten, sich das mal anzusehen.
Wurde vielleicht ein E-Check schon vom Verkäufer kürzlich machen lassen? Gibt es dazu ein Protokoll?

Aufgrund Deiner Beschreibung:
Fast alles saniert: Was bedeutet das für die Außenwände? Wurden diese gedämmt? Aus welchem Material gemauert bzw. gebaut? Wie dick? (Aussagen hierüber kann man evtl. dem neuesten Energieausweis entnehmen, der immer auch Empfehlungen gibt für weitere Verbesserungen.

Sind die neuen Fenster Zwei-Scheiben- oder Drei-Scheiben-Isolierverglasung? Neue Fenster, insbesondere die mit 3 Scheiben sind so dicht, dass die kälteste Stelle eines Raumes dann nicht mehr das Fensterglas ist, sondern irgend eine andere Stelle in Außenwänden. Das könnte zur Folge haben, dass Schimmel entsteht, obwohl man korrekt und eigentlich ausreichend lüftet. (Nicht wenn die Außenwände von außen gut gedämmt sind.) Hierbei ist besonders interessant, ob es Wärmebrücken gibt. Das könnten Bauteile sein, die vollständig aus Beton gegossen wurden und (damals) noch nicht außen isoliert wurden. Z. B. durchgehend betonierte Decken oder Balkonplatten, die nach außen ragen und innen mit der Betondecke durchbetoniert wurden.
Ist das Haus außen nicht gedämmt und gibt es solche gefährlichen Stellen, könnte man überlegen, das Haus von außen noch nachträglich zu dämmen. Man könnte aber nach dem Kauf auch abwarten, ob Schimmel an solchen Stellen entsteht.

Wie ist die Dachdämmung? Ist diese in Ordnung oder muss noch richtig gedämmt werden, was u. U. sehr teuer kommen könnte, wenn man nur noch von außen ran kommt und damit das ganze Dach neu eindecken muss.

Ist der Keller dicht? Müffelt es oder gibt es Stellen, wo nachgestrichen wurde oder die Wandfarbe abblättert?

Wie sind die Kellerfenster? Sind es diese alten Metallfenster womöglich mit Lochgitter, damit man ständig lüften kann und auch muss, damit der Keller einigermaßen trocken bleibt, kann das im Winter sehr kalt werden. Viel Wärme würde dann vom Erdgeschoss in den Keller gehen (ca. 10 % des Wärmeverlusts entstehen auf diesem Weg). In diesem Fall prüfen, ob man die Kellerdecken von unten dämmen kann. Mindestens 6, besser 10 cm sollten dann von unten an die Decken geklebt werden. Es gibt spezielle Dämmplatten aus Polystyrol, die auch gut aussehen, wenn sie aufgebracht wurden. Man kann das sehr leicht selbst machen und es ist auch nicht wirklich teuer.
In welchem Zustand sind die Wasserleitungen? Wurden diese auch erneuert? Liegt das Haus in einer Gegend mit sehr kalkhaltigem Wasser, könnte es sein, dass alte Warmwasserrohre im Lauf der Zeit mit Kalk zusetzen.
Um das festzustellen, natürlich erst einmal nachfragen, wie das so ist. Oft sieht man auch an offen liegenden Leitungen im Keller schon Kalkspuren und wenn man sicher gehen will, könnte der Verkäufer vom Installateur ein Stück einer solchen offen liegenden Leitung austauschen lassen. Im alten Rohr würde man dann sehen, ob es ein solches Problem gibt.

Wurden bei der Sanierung des Hauses bereits alle unter Putz liegenden Leitungen erneuert, wäre das Problem auch gelöst. Wenn nicht, könnte darin ein Risiko bestehen, das sich bald oder erst in ein paar Jahren ganz gemein bemerkbar macht.

Ich hoffe, es sind ein paar Ideen dabei, die Euch helfen, den Wert des Hauses zu beurteilen. Dabei geht es gar nicht so sehr darum, ob das ein gutes oder schlechtes Haus ist, sondern, wenn etwas nicht so gut ist, ist es möglich, das zu verbessern und welche Kosten entstehen dafür? Das kann man in die Kalkulation bzw. Preisverhandlungen einbeziehen.

Was muss sofort gemacht werden und was kann evtl. noch warten? Was kann man vielleicht ganz verschmerzen, weil das Haus andere wesentliche Vorzüge hat?

Viel Glück beim Suchen, Prüfen und Kaufen!

Kommentar von ShinyShadow ,

Danke für die Ausführliche Antwort.

Hatte mir einiges davon notiert und angeschaut.

Alles war tip top super neu, aber leider haben die guten Leute nur einen Teil der Elektroinstallation neu gemacht... (Uralter Schaltschrank und die Kabel großteils noch 2-adrig)

Das hat uns am meisten gestört... Wer erneuert ALLES außer die Kabel? Alle Wände von innen wunderschön neu, und das müsste man alles grad nochmal auf machen...

Na gut, jedenfalls ists uns der Aufwand nicht wert jetzt.. ;)

Kommentar von bwhoch2 ,

Danke für die Auszeichnung.

Nur mal so aus eigener Erfahrung: Vor 2 Jahren zogen aus einem Haus, das wir vor über 10 Jahren übernommen hatten, zwei alte Damen aus, die darin schon rund 40 Jahre zur Zufriedenheit gewohnt haben. Das Haus wurde in den 60er Jahren gebaut.

Wir bemerkten sehr bald, dass die Leitungsadern brüchig geworden sind. Für mich war das erst mal unfassbar. Wir holten einen Elektriker dazu, weil für die neue Küche sowieso mehr Steckdosen eingeplant werden mussten. Er erklärte uns, dass die Adern mit der Zeit tatsächlich brüchig werden und nach einigen Jahrzehnten einfach erneuert werden müßten.

Daraufhin ließen wir die komplette Elektroinstallation erneuern. Wo es nötig und möglich war, wurden Wände aufgeschlagen und teilweise wurden einfach nur die Drähte raus gezogen und neu in die vorhandenen Leerrohre eingezogen.

Der Schaltschrank wurde komplett erneuert und die Sicherungen an den aktuellen Bedarf angepasst.

Insgesamt war die Maßnahme gar nicht mal so teuer, gibt aber Sicherheit, sowohl für die Bewohner, wie auch für uns, dass nicht unverhofft im bewohnten Zustand Wände aufgemacht werden müssen oder gar noch schlimmeres passiert.

Eure Entscheidung, von dem Haus erst mal die Finger zu lassen, kann ich gut nachvollziehen.

Freut mich, wenn ich helfen konnte.

Antwort
von DerHans, 101

Dass 2014 "saniert" wurde könnte auch bedeuten, dass es einen größeren Schaden gegeben hätte. Wer saniert ein Haus, dass zwei Jahre später verkauft werden soll?

Was der Makler erzählt, ist mit Vorsicht zu genießen. Er will hauptsächlich schnell an seine Courtage kommen.

Für die Qualität der Immobilie haftet er in keiner Weise.

Sollten eure Absichten konkret werden ein bestimmtes Objekt zu erwerben, ist der Besuch gemeinsam mit einem Bauexperten keine schlechte Investition. 

Da ist ein Tagessatz weitaus günstiger als, später auf einer Ruine zu sitzen.

Kommentar von ShinyShadow ,

Oh, hab mich vertippt. Ich meinte 2015.

Also so von den Bildern her sieht es so aus, als wäre da jemand dran gewesen und hätte dann aprupt aufgehört. Innen sieht alles schön neu aus, aber zum Beispiel sieht man, dass sie draußen angefangen haben, eine Terasse zu erstellen und dass mittendrin aufgehört wurde.

Mir scheint es, als hätten sie angefangen und dann ist was dazwischen gekommen. (Umzug, Scheidung, Tod, was auch immer...)

Danke für den Ratschlag mit dem Experten. Das werden wir auch tun, nur wollen wir uns das für die Erstbesichtigung noch sparen. Wenn wir da selbst schon ein Ausschlusskriterium finden, werden wir uns sonst ärgern.

Kommentar von DerHans ,

Trotzdem ist ein Honorar für einen Handwerksmeister z.B. einem Maler oder Maurer kein weg geworfenes Geld.

Bei einer Doppelhaushälfte kann es auch von Vorteil sein, den neuen Nachbarn einmal zu kontaktieren. Das kann euch niemand verbieten.

Antwort
von PoisonArrow, 101

Würde IMMER wenn ich nicht genau weiß, was ich da zu kaufen gedenke, einen Sachverständiger mitnehmen.

Wenn Du keinen kennst: ja, der kostet Geld.

Aber er kann Dir noch viel mehr Geld sparen. Es gibt so dermaßen viele Kleinigkeiten, wo wir Normalsterbliche drüber wegsehen, die aber eine große Aussagekraft zur Substanz des Hauses haben, dass man zig Mängel nicht erkennen würde, wo es später wieder das lästige Thema der Beweislast gibt...

Mir selbst wäre es zu wenig, die Gewissheit zu haben, nur einen Bruchteil aller möglichen Mängel überhaupt erkennen zu können.

Das ist für mich so wie Pilze sammeln gehen, ohne wirklich viel Ahnung zu haben...

Selbst, wenn man Dir sagt, worauf Du achten solltest - einen geschulten Blick hast Du damit noch lange nicht.

Wenn das Haus interessant ist und tatsächlich in Frage kommt, besteht ja auch die Option, einen zweiten Termin zu machen, und DANN einen Sachverständiger mitzunehmen. So spart man zumindest die Kosten für "unsinnige" Besichtigungen, wo man die Hütte auch ohne Fachurteil ablehnen würde.

Viel Erfolg!

Grüße, ------>

Kommentar von ShinyShadow ,

Danke :)

Wie bei der anderen Antwort bereits geschrieben - das möchten wir erst bei der zweiten Besichtigung machen.

Es besteht ja durchaus die Chance, dass man selbst schon was findet, wo man sagt: "nee, das geht gar nicht!" und dann wäre es echt schade ums Geld.

Antwort
von abibremer, 46

Als ehemaliger Hauseigentümer (mehrfach) UND heutiger Fernsehvielglotzer fällt mir dazu ein, dass man UNBEDINGT darauf achten sollte, ob schon sämtliche Anliegergebühren und Kanalbaukosten für den infrage kommenden Bau, Grundstück usw. bezahlt worden sind und das auch nachweisbar ist. Im TV waren in letzter Zeit gelegentlich Leute zu sehen, denen die jeweilige Stadt-\Gemeindeverwaltung plötzlich irrsinnige Rechnungen präsentierte, weil angeblich irgendwelche Anliegergebühren noch nicht bezahlt seien.

Antwort
von Weisefrau, 84

Hallo, nimm jemand mit der sich mit Häusern auskennt. Einen Freund der Handwerker ist zB. 

Am wichtigsten ist sicher der Keller. Ist dort alles trocken? Wie riecht es im Haus? Frag mal die Nachbarn die wissen auch immer bescheid.

Antwort
von cleverino, 66

Halte nach Sichtbaren Schäden ausschau, z.B. Risse oder auch Feuchtigkeitsschäden, Stockflecken, Schimmel...

Antwort
von Ansgar83, 62

Ich denke, wenn man ein Haus besichtigt, dann denkt man nicht immer an alle Sachen, die eigentlich beachtet werden sollen. Man ist meistens von den ersten Eindrücken so erschlagen, dass viele Dinge vergessen werden.

Würde daher auch empfehlen, dass man vielleicht einen Experten zu Rat nimmt und diesem vorher genau erklärt, was einem bei einer neuen Immobilie wichtig ist. Dieser kann dann darauf und auf die grundsätzlich wichtigen Dinge besonders achten und er kann auch allgemein das Haus besser bewerten. Eine kleine Checkliste, was man vor einer Besichtigung beachten sollte findet man auch auf http://www.hauskauf-checkliste.org/#hauskauf-vor-der-besichtigung

Ich denke, bei einer so teuren Investition wie einem Haus, lohnt es sich auf für einen Experten noch ein paar Euros zu investieren.

Antwort
von HaraldKramer, 39

Bei einer Immobilie bei diesem Baujahr würde ich darauf achten, dass im Mauerwerk kein Asbest verbaut wurde und keine gesundheitsgefährdenden Holzschutzmittel verwendet wurden. Am besten die Raumluft nach Schadstoffen messen.

Antwort
von Masterman431, 53

Besichtige am besten das Haus. Und suche nach schimmel im Bad.

Keine passende Antwort gefunden?

Fragen Sie die Community