Frage von OIFJid85, 62

Anfechtungsklage aufgrund eines zu niedrigen Wasserverbrauchs?

Hey,

ich weiß dass hier keine verbindliche Rechtsberatung stattfinden würde aber gerne eure Einschätzung hören.

Mein Vater ist Besitzer einer Wohnung, die einer Wohnbautengesellschaft angehört, wird vorgeworfen indirekt einen defekten oder manipulierten Wasserzähler zu benutzen.

Die Begründung für den niedrigen Wasserzähler ist einfach. Er befand sich innerhalb eines Jahres nur knapp 14 Tage in der Wohnung, ansonsten bei seiner Freundin (nachweislich). Das Angebot an die Verwaltung/Gesellschaft den Zähler zu prüfen wurde weiterhin mit der Klage gedroht. Weiterhin wurde IHM angeboten für 150 € den Zähler überprüfen zu lassen. Absurd. Wieso sollte er den funktionierenden Zähler überprüfen lassen.

Die "Frist" sei bereits abgelaufen steht im zweiten Brief. Allerdings haben wir innerhalb 3 Tage nach Erhalt des ersten Breifs reagiert. Der letzte Breif ist über einem Monat NACH Datierung ohne Briefmarke zugestellt worden... Vermutlich wurde die Frist beim ersten schon erreicht beim zustellen.

Leider hat er keine Finanzmittel zur Hand und ich würde gerne wissen was ihr darüber denkt.

Stellt eine Anfechtungsklage eine besondere Klageform dar? Soll er es einfach drauf ankommen lassen und vor Gericht gehen? Einen Staatsanwalt sollte er ja gestellt bekommen. Bzw. drohen ihn irgendwelche Mehrkosten dadurch?

P.S.: Alle Breife sind geschwärz.

Viele Grüße!

Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 19
Einen Staatsanwalt sollte er ja gestellt bekommen.

Besser nicht! Ein Rechtsanwalt würde ihm eher helfen.

Für mich stellt sich die Sache so dar:

Dein Vater ist Eigentümer der Wohnung in einem größeren Wohngebäude, das von der Wohnbaugesellschaft verwaltet wird.

Die letzte Jahresabrechnung hat einen Wasserverbrauch ergeben, der unrealistisch niedrig erschienen ist und deshalb wurde der Betrag "freihändig" nach oben gesetzt. Zum Beispiel in etwa so hoch, wie bei früheren Abrechnungen.

Die Jahresabrechnung wurde Deinem Vater zugestellt mit einer Forderung auf Nachzahlung einer Differenz zwischen Gesamtkosten und seinen Vorauszahlungen.

Mit der Jahresabrechnung wird üblicherweise auch die Einladung zu einer Eigentümerversammlung verschickt. Ganz wichtiger Punkt bei diesen jährlichen Versammlungen ist die Prüfung der Abrechnung und die Abstimmung darüber, ob diese korrekt erstellt wurde. Bis zu diesem Termin und auch noch bei der Versammlung hat man als Eigentümer die Möglichkeit, Einwände vorzubringen. Sind diese berechtigt, kann es zwar dennoch sein, dass die anderen Eigentümer die Abrechnung mehrheitlich absegnen, aber dagegen kann man natürlich, wenn der Einwand berechtigt ist, nochmal vorgehen.

So, wie es sich jetzt darstellt, war der Vater nicht auf der Versammlung und erhielt bald darauf das Protokoll und er kümmerte sich nicht wirklich darum. Jedenfalls ließ er die einmonatige Frist bis Mitte August verstreichen und die Verwaltung forderte die Nachzahlung ein.

Danach hat Dein Vater eine Anfechtungsklage eingereicht, die sich gegen den Beschluss der Versammlung richtet. Darauf deutet das erste Schreiben hin (Klagebegründung eingegangen).

Da die Frist nicht eingehalten wurde, wird nun auf die Möglichkeit hingewiesen, die korrekte Funktion des Zählers zu beweisen. Man würde das für ca. 150 € in Auftrag geben. Sollte sich heraus stellen, dass die Zähler ordentlich funktionieren, wovon sogar Dein Vater ausgeht, müßte er die Rechnung für die Prüfung zahlen. Soweit ein ganz normaler Vorgang. Jedoch ist Dein Vater der Ansicht, dass die Zähler funktionieren und die niedrigen Werte auf jeden Fall stimmen. Richtig bis hierher?

Dann macht es auch wenig Sinn, die Zähler prüfen zu lassen.

Die Klage muss hingegen so begründet werden, dass die abgelesenen Zählerstände korrekt sind und auch so verwendet werden müssen. Demzufolge ist eine daraus resultierende, zu hohe Abrechnung auch zu korrigieren.

Um das durch zu bringen, braucht Dein Vater natürlich einen Anwalt. Der kostet Geld. Hat Dein Vater eine Rechtsschutzversicherung?

Wenn nein, sollte er sich gut überlegen, ob es sich wirklich lohnt, tatsächlich gegen die Eigentümergemeinschaft vorzugehen, denn schließlich hat er alle Fristen versäumt.

Fehlende Finanzmittel werden sicher nicht anerkannt. Er wird also keine Prozesskostenhilfe bekommen. Warum? Weil er Eigentümer einer Eigentumswohnung ist. Da ist also tatsächlich Vermögen vorhanden.

Aber um wieviel Geld geht es eigentlich: Der Wasserverbrauch einer einzelnen Person in einer Wohnung wird etwa bei 50 m³ liegen. Bei einem Wasserpreis von 5 € je m³ (kenne die Berliner Preise nicht), wären das 250 € für das ganze Jahr. Wenn er wirklich nur zwei Wochen lang Wasser gebraucht hat, entstünde eine Differenz von ca. 240 €, die ihm zuviel berechnet wurde. Klar ist das viel Geld für jemand, der ansonsten klamm ist. Aber das Risiko, einen Gerichtsprozess wegen Fristenversäumnis zu verlieren ist auch nicht von der Hand zu weisen und am Ende werden aus 240 € Verlust glatt 500 € oder noch mehr. Will er dieses Risiko eingehen?

Kommentar von OIFJid85 ,

Er war nicht auf der Versammlung, weil er nicht da war. Nein, er hatte keiner Nebenkostenabrechnung widersprochen. Das erste Schreiben ist das obige. Andere wären wenn überhaupt, dann wohl erst gar nicht zugestellt worden (oder trudeln irgendwann noch ein...). Es wurde keine Nachzahlung beantragt. Im Gegenteil, im wurde unangefordert ein Betrag gutgeschreiben.

Der Wasserzähler stimmt, lässt sich beim benutzen beobachten (10 Liter wasser, 10 Liter Zähler...). Wieso sollte er überhaupt irgendwas zahlen, nur weil jemand behauptet, der Zähler sei kaputt. Selbst wenn die Behauptung nicht stimmt (und alles in Ordnung ist) soll er dennoch 150,- € zahlen?

Nein, er hat keine Rechtsschutzversicherung.

Kommentar von bwhoch2 ,

DH nur für zusätzliche Informationen.

Ich glaube, Du hast nicht alles verstanden. Ist kein Problem. Der Text war sehr umfangreich. Ich will versuchen, Unklares aufzuhellen.

Du schreibst:

Andere wären wenn überhaupt, dann wohl erst gar nicht zugestellt worden (oder trudeln irgendwann noch ein...).

Die Hausverwaltung ist sicher kein dubioses Unternehmen, dessen Adresse oder Briefkasten unauffindbar ist. Evtl. sind sie schlecht organisiert, sodass Briefe irgendwo landen, aber nicht bearbeitet werden. In so einem Fall kommt es darauf an, dass man den rechtssicheren Zugang beweisen kann.

Das geht dann nicht per Mail, SMS oder whatsapp, sondern wirklich nur per Brief, der am besten per Einwurf-Einschreiben verschickt wird. Ein normal verschickter Brief ist bei so wichtigen Sachen fast so, wie gar nicht verschickt, denn man kann niemals beweisen, dass ein Brief, der wichtig gewesen wäre, um eine Frist zu wahren, auch wirklich verschickt, bzw. auch rechtzeitig verschickt und auch zugestellt wurde. Die Post ist ziemlich zuverlässig. Es trudelt in Wahrheit nur sehr wenig in der Gegend rum.

Deinem Vater wurde aufgrund der Nebenkostenabrechnung Geld gutgeschrieben und ihm vermutlich auch ausbezahlt. Denkbar ist das schon, denn wenn er kaum anwesend war und demnach auch so gut wie nie geheizt hat, kann es gut sein, dass er viel mehr voraus bezahlt hat, als tatsächlich angefallen war. Soweit so gut.

Dass der Wasserzähler funktioniert, glaube ich Dir aufs Wort. Was hier die Wohnungsgesellschaft geschrieben hat, ist eine Art Standardfloskel oder Textbaustein, der immer verwendet wird, wenn an den verbrauchten Mengen gezweifelt wird. In der Tat wäre es ziemlich sinnlos, eine Zählerüberprüfung in Auftrag zu geben.

Würde er es dennoch tun, wäre er tatsächlich in der Pflicht, das auch zu bezahlen. Schon allein aufgrund der verstrichenen Fristen. Also, hätte er innerhalb der Frist reklamiert und die Verwaltung hätte eine Überprüfung beauftragt, wäre es tatsächlich deren Sache gewesen. So ist es jetzt Sache Deines Vaters, aber wie geschrieben, nicht notwendig.

Wenn es bereits ein Schreiben gab, wo drin stand "Anfechtungsklage" und "Klagebegründung eingegangen", so kann das doch nur bedeuten, dass Dein Vater schon bei einem Rechtsanwalt war oder bei Gericht und eine Anfechtungsklage eingereicht hat. Frag doch mal Deinen Vater, was da tatsächlich schon passiert ist.

Da die Abrechnung von der Versammlung beschlossen wurde und weil Dein Vater nicht rechtzeitig Einspruch eingelegt hat, ist eine nachträgliche Änderung wirklich nur noch im Wege einer Anfechtungsklage möglich. In dieser muss er aufgrund der tatsächlich abgelesenen Zählerstände belegen, dass der ihm angelastete Wasserverbrauch nicht vorliegt. Dazu mus er nicht die Zähler überprüfen lassen.

Wird die Klage bei Gericht angenommen, kommt es wohl zu einer Verhandlung, bei der die Verwaltung aufgefordert wird, darzulegen, weshalb die abgelesenen Zählerstände nicht als Grundlage für die Abrechnung genommen wurden. Wenn diese dann darlegen, dass sie vermuten, dass die Zähler defekt sind, müssen die das auch beweisen. In dem Fall wird wohl das Gericht einen Gutachter beauftragen, der die Zähler untersucht, ob sie in Ordnung sind. Sind sie in Ordnung, muss die Abrechnung korrigiert werden und die Verwaltung muss den Gutachter bezahlen. Sind sie nicht in Ordnung, wird vermutlich die Klage abgewiesen. Dein Vater hätte damit den Prozess verloren und müßte alle Kosten, auch die Gutachterkosten tragen. Der kostet aber sicher nicht nur 150 €, sondern mindestens das Zehnfache.

Entscheidend ist aber überhaupt, ob das Gericht eine Anfechtungsklage noch annimmt. Falls nicht, bleibt Dein Vater auf den Kosten, die er bis dahin hat, auch sitzen.

Will sich Dein Vater keinen Rechtsanwalt leisten, kann er auch so vor Gericht gehen und von einem Rechtspfleger eine Klage aufsetzen lassen. Die Chancen, dass man mit einer solchen Klage durch kommt, sind aber noch geringer, aber warum nicht versuchen?

Der Streitwert dürfte nicht allzu hoch sein und insofern wird Dein Vater sich vielleicht den Klagevorschuss leisten können.

Aber nochmal abschließend die Frage: Um wieviel Geld geht es ihm eigentlich? Ich konnte das nur schätzen.

Kommentar von OIFJid85 ,

Danke für die umfangreiche Antwort.

Mein Vater kam nach Hause und hat den ersten Brief einige Tage später erhalten. Sonst gar nichts. Keine Widersprüche, Klagen, Gerichte, Schreiben oder sonst etwas. Alles was ihr und er wisst, beginnt mit dem ersten Schreiben(!). Im Vorfeld gab es nur mal eine Einladung zur Versammlung (Juni meine ich).

Auch kein Schreiben seinerseits. Er kann nicht gut deutsch und alles schriftliche geht eh über mich. Nebenkosten hatte er knapp 400 € gutgeschreiben bekommen.

Das Grundproblem ist ja: er hat nichts getan und wird verklagt oder soll sich mit 150,- € "rauskaufen"... Er hat kaujm finanziellen Mittel für einen Rechtsanwalt. Die Eigentumswohnung ist (fast) abbezahlt und sein Einkommen ist mittlerweile sehr gering. Das ist eine Plattenwohnung am Rande einer Großstadt. Nichts mit Geldreserven etc.

Kommentar von bwhoch2 ,

Einladung im Juni ist nachvollziehbar, wenn die Versammlung dann Mitte Juli stattfand. Mit der Einladung kommt aber regelmäßig auch die Jahresabrechnung. Wenn er diese geprüft hat und alles in Ordnung war (immerhin 400 € Rückzahlung), gab es für ihn auch keinen Handlungsbedarf.

Wenn er also bisher nichts weiter getan hat, sieht es doch so aus:

Irgend jemand hat den Beschluss angefochten. Irgend jemand behauptet, dass seine Zähler nicht richtig zählen würden. Dazu wurde eine Klage eingereicht und irgendwann eine Klagebegründung nachgereicht. Die Verwaltung hat geantwortet und noch die betreffende Seite des Protokolls dazu gegeben.

Wenn also Dein Vater bisher nichts getan hat, kann die Anfechtung auch nicht von ihm kommen. Er hat nicht geklagt, sondern eine andere Eigentümerin und er hat diese Schreiben nur deswegen bekommen, weil er als Miteigentümer der Eigentümergemeinschaft über den Vorgang von der Hausverwaltung informiert wird.

Er wird also nicht verklagt, hat auch keine 150 € zu zahlen, sondern er kann lediglich mit verfolgen, was aus der Anfechtungsklage einer anderen Eigentümerin wird, aus der sich letztlich ergeben kann, ob die Abrechnung evtl. nachträglich noch geändert werden muss, was evtl. zu einer geringen Nachzahlung für ihn führen könnte.

Aufschluss darüber, ob meine Vermutung stimmt, geben die von Dir geschwärzten Stellen. Zum Beispiel im ersten Schreiben die Wohnungsnummer. Stimmt diese mit der Abrechnung, die Dein Vater erhalten hat, überein?

Im zweiten Schreiben, das wohl eine Anlage zum ersten war, müßte das aus der Adresse oben links und aus dem Betreff hervor gehen.

Dein Vater kann kaum Deutsch und Du bist auch neu in der Materie. Deshalb schau Dir nochmal ganz genau die Dokumente an und vergleiche sie mit der Abrechnung. Vermutlich ist das dann die Lösung Deines Problems, nämlich dass die Sache gar nicht wirklich Deinen Vater betrifft, sondern er nur informiert wird.

Expertenantwort
von Gerhart, Community-Experte für Mietrecht, 9

Wenn die Eigentümerversammlung durch Beschlussfassung die Abrechnung des Verwalters anerkennt, der Verwalter dennoch nicht richtig abgerechnet hat, dann lässt sich aber ermitteln, ob es eine Differenz zwischen Gesamtverbrauch der Anlage und der Summe der einzelnen Verbraucher gibt. Wenn nun diese Differenz der ETW deines Vaters zugeordnet wurde, dann lässt sich das durch Prüfung der Belege beim Verwalter ergründen.

Sollte zudem dein Vater die Wasseruhr vor 7 Jahren letztmalig auf Eichung geprüft haben, dann wäre die Eichfrist überschritten. Das Wechseln der Wasseruhr wäre wohl preislich günstiger als die Eichung  für 150€ überprüfen zu lassen.

Ich habe den Eindruck, dass die Verwaltung eigene Fehler in der Abrechnung auf Kosten deines Vaters kaschieren will.

Antwort
von schelm1, 19

Sofern der Wohnungseigentümer Bedenken hinsichtlich der einwandfreien Funktion eines Zählers hat, kann er den auch schon vor den üblichen 5 Jahren austauschen lassen.

Keine Wohnungsmieter ist verpflichtet, viel Wasser zu verbrauchen.

Widersprechen Sie einfach dem Ansinnen der WG erneut.


Kommentar von Gerhart ,

WU = 6 Jahre Eichfrist

Antwort
von stefan1531, 25

Die schreiben ganz schönen Bullshit: ihnen erscheinen die Zählerstände nicht unrealistisch. Also ist doch alles in Butter.

Genauso verquer ist allerdings die Ansage, daß wenn die Zähler nicht manipuliert worden sind, der Eigentümer der Wohnung die Prüfung zahlen soll.

Ein klärendes Gespräch kann hier Wunder wirken. Er kann doch einfach mal mit der Hausverwaltung sprechen und denen erklären, wie es zustande kommt. Dann ist doch alles gut.

Man kann natürlich auch sich tot stellen und Fristen verstreichen lassen. Dann muss man halt mit den Konsequenzen leben.

Kommentar von OIFJid85 ,

Die wurden ja informiert. Die Reaktion darauf siehst du ja im Brief. Kooperationsbereitschaft liegt hier seitens der Verwaltung nicht vor.

Kommentar von stefan1531 ,

Der Beschluss ist doch aber auch Genehmigt - die Jahreskostenabrechnung wurde abgenickt.


Wenn man sich die Briefe aber so ansieht, scheint es vielmehr, daß der Wohnungseigentümer Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung der betreffenden Wohnung erhoben hat. Die Verwaltung antwortet daraufhin "die Zählerstände erscheinen uns nicht unrealistisch". Ebenso scheint es, daß der Eigentümer eine Prüfung der Zähler verlangt - daraufhin die Antwort "können wir machen. Wenn die Zähler in Ordnung sind, zahlen Sie [Eigentümer] die Kosten".

Ist Dein Vater gar nicht Eigentümer der Wohnung, sondern Mieter und der Schriftverkehr fand zwischen Eigentümer und Hausverwaltung statt???

Kommentar von OIFJid85 ,

Meines Wissens nach hat er die Wohnung gekauft. Mir ist auch nicht bewusst wer die "Eigentümerin" sein soll. Laut zweiten Schreiben klagen ja ALLE anderen Eigentümer gegen ihn. Erster Brief ist maschinell erstellt worden...

Der Empfänger war mein Vater und Absender die Wohnbautengesellschaft.

Kommentar von stefan1531 ,


Meines Wissens nach hat er die Wohnung gekauft. Mir ist auch nicht bewusst wer die "Eigentümerin" sein soll.

was jetzt? Hat er die Wohnung gekauft oder nicht? Er muss das doch wissen?! Und wenn er sie gekauft hat, dann ist er auch Eigentümer.

Laut zweiten Schreiben klagen ja ALLE anderen Eigentümer gegen ihn

Das Schreiben sagt doch "uns erscheinen die Zählerstände nicht unrealistisch".

Dann würde ich einfach antworten "nachdem die Zählerstände gemäß Ihrer Nachricht Ihnen realistisch erscheinen, betrachte ich weitere Maßnahmen als nicht notwendig".

Kommentar von OIFJid85 ,

Er ist Eigentümer. Der erste Breif war maschinell erstellt. Keine Ahnung was die damit meinen. Konnte keinen telefonisch erreichen.

Kommentar von stefan1531 ,

ob ein Brief maschinell erstellt wurde oder nicht hat meistens keine Bedeutung. Heute schreibt kaum noch jemand einen Brief von Hand.

Wie bereits gesagt - an seiner Stelle würde ich schreiben "nachdem die Zählerstände gemäß Ihrer Nachricht Ihnen realistisch
erscheinen, betrachte ich weitere Maßnahmen als nicht notwendig"

Antwort
von intello99, 6

Wenn die Briefe nicht per Einschreiben zugestellt wurden, sind keine Fristen verstrichen.

Auch wenn Du "rote Backen hast" bist Du nicht unbedingt "gesund" ... wenn ein Wasserzähler, nicht soviel Wasserverbrauch anzeigt, wie die Verwaltung hofft, dann bedeutet das noch lange nicht, dass der kaputt ist, oder dass der vom Eigentümer, der daran angeschlossenen Wohnung "manipuliert" worden ist.

Solche Zähler sind "geeicht". Wenn eine "Verwaltung" befürchtet, dass ein Zähler nicht sauber "zählt", dann kann sie, AUF IHRE KOSTEN, den Zähler überprüfen lassen.

Erst wenn ein Gutachter feststellt, dass ein Zähler "manipuliert" worden ist, kann die Verwaltung, sich an die Justiz wenden, damit diese dann abklärt, ob der Zähler wirklich manipuliert wurde und wer diese Straftat begangen hat. 

Wenn die Verwaltung Deinem Vater vorwirft, dass er den Zähler "manipuliert" hat, dann ist das eine ganz schlimme Verleumdung: man unterstellt Deinem Vater, dass er eine Straftat begangen hat. Und das sogar, obwohl die Messungen, von einem, amtlich geeichten Zähler, vorgenommen wurden.

Dazu kommt noch, dass diese "Verwaltung", Deinen Vater, in einer öffentlichen Wohnungsbesitzer-Versammlung, einer Straftat bezichtigt hat. 

Ich würde meinen wollen zu dürfen, dass Dein Vater einen angemessenen Schadensersatz verlangen kann, weil die Verwaltung ihn offensichtlich verleumdet hat.

An Stelle von Deinem Vater, würde ich da jetzt keinen "Rechtsanwalt" suchen, sondern Strafanzeige, wegen Verleumdung, bei der Staatsanwaltschaft einreichen.

Vorher sollte Dein Vater der Verwaltung noch schreiben: "Ich habe leider feststellen müssen, dass sie mich an der Wohnungseigentümer-Versammlung, am xx.xx.xxxx, bösartig verleumdet haben, indem Sie mich beschuldigt haben, dass ich den Wasserzähler, von meiner Wohnung manipuliert haben soll. Ich verlange, dass Sie diese bösartige Verleumdung sofort unterlassen. Ich habe die Staatsanwaltschaft Strafanzeige gegen Sie eingereicht. Ich verlange auch Schadensersatz von Ihnen." 

Antwort
von Artus01, 11

Wer die Musik (die Überprüfung) bestellt muß sie auch bezahlen.

Antwort
von erobine, 25

Sorry, aber alle Wassezähler müssen regelmässig/turnusmässig gesetzlich ausgetauscht werden....Überwachungspflicht hat die Verwaltung!

Kommentar von OIFJid85 ,

Also siehst du es genauso. Absurd dass er das bezahlen sollte..

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