Alte Häuser Kaufe, Sanieren und dann Verkaufen?

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6 Antworten

Mach ich schon jahrelang, ohne eine Baufirma zu haben. Ich investiere meistens so 10- 15.000 € in die Renovierung  und mache 20-50.000 € Gewinn/Objekt.

Bei einem Objekt Bj. 1974 mit 220 m² Grundstück und 140 m² Wohnfläche (Reihenhaus?) halte ich einen Verkaufspreis von fast 6.000 €/m²  für sehr sportlich, zumindest für das Gebiet um Berlin.  Den Markt um München kenne ich nicht. Bei Objekten aus dem 70er Jahren haben wir es gelegentlich auch noch mit schadstoffbelasteten Baumaterialien zu tun und die Wärmedämmung ist auch nicht auf dem neuesten Stand.

Wenn du eine Baufirma hast, können sich daraus Gewährleistungansprüche für den Käufer ergeben. Ansonsten gibt es keine rechtlichen Beschränkungen für den Handel mit Immobilien.

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Deine Beispielrechnung erscheint mir etwas oberflächlich. Du schreibst "Preise, für die wir das Material einkaufen" - und baut sich das Zeug dann von selbst ein, oder muss man eventuell noch Arbeitskosten in die Betrachtung einbeziehen?

Aber egal - prinzipiell funktioniert das schon so, und es gibt keine speziellen Gesetze, die das irgendwie erschweren würden.

Was es aber gibt, sind die Gesetze des Marktes. Wenn das Geschäft einfach wäre, würde es jeder machen. Tatsächlich muss man aber für die sanierte Immobilie (wenn man wie beschrieben vorgeht) einen Käufer finden. Und wer einen hohen sechsstelligen Betrag investiert, will dann eine Immobilie in genau der richtigen Lage, mit einer Küche nach seinen Vorstellungen, mit Bodenbelägen nach seinem Geschmack, mit einer idealen Raumaufteilung etc. pp.

Solche Käufer laufen nicht in Scharen umher, also kann es passieren, dass man viele Monate oder auch Jahre auf den Kunden wartet, der genau diese Immobilie zu dem veranschlagten Preis kaufen will. Bis dahin hat man halt gut eine halbe Million investiert und keine Rendite.

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An sich funktioniert sowas prima.

Deine Kalkulation ist natürlich wenig belastbar. Ich würde auch immer mit kleineren und nicht so kostenintensiven Projekten anfangen.

Außerdem fehlt in Deiner Kalkulation die Grunderwerbssteuer, Notarkosten und Gerichtskosten, da Du ja erstmal die Immobilie erwerben musst.

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Es gibt ein Gesetz, wonach du deinen Gewinn versteuern mußt, falls du das nicht weißt.

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Kommentar von uncovver1997
10.10.2016, 15:57

Das ist mir klar, mir ging es um Gesetze die jetzt nur in dem Immobilien bereich wären.

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Im Grunde ist das kein Problem, alte Häuser zu kaufen, zu sanieren und wieder zu verkaufen. Es gibt je nach Landesbauordnung auch Vorschriften die man einhalten muss. Du musst dir eben eine Kalkulaton erstellen, die alle Kosten enthält. Kauf des Hauses, Grunderwerbsteuer, Notarkosten ect. Material.-und Arbeitskosten. Dann kommt es auf die Lage des Hauses an. Sind Schulen, Kindergärten, Bahn.-und Busanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten vorhanden ect. Lärmbelästigungen durch Firmen, Bahn oder stark frequentierte Strassen vorhanden. All diese Möglichkeiten wirken sich auf den Verkauspreis aus.

Wenn du aus deinem Verkauf einen Gewinn erzielst, muss dieser versteuert werden. Du wirst sicher einen Teil der Kosten über die Bank finanzieren lassen, was sich steuermindernd auswirkt..

Wenn du in ein paar Jahren die Firma deines Vaters übernehmen willst, solltest du dir vielleicht einige betriebswirtschaftliche Kenntnisse aneignen. Das buchhalterische kannst du über einen Steuerberater erledigen lassen, wenn das nicht schon jetzt der Fall ist.

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Und was kosten die Menschen, die die Arbeiten ausführen?

Weißt du auch, wieviel du von deinem Gewinn versteuern musst? Wie sieht es mit Nachbesserungen aus oder unvorhersehbaren Kosten, die am Anfang nicht eingeplant waren?

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