Alleinfinanzierer und unverheiratet zusammen in das Grundbuch von Anfang an?

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6 Antworten

Der Bank ist egal, wer im Grundbuch steht. Für die Bank ist nur wichtig, dass für sie eine Grundschuld zur Sicherung des Darlehns drin steht. Wer Eigentümer ist und in welchem Verhältnis, ist für die Sicherheit der Bank ohne Bedeutung.

Das weiß aber nicht jeder. Es ist gut möglich, dass dein Freund glaubt, dass die Frage des Eigentums für die Bank wichtig sei. Und er meint, dass er deshalb den Miteigentumsanteil für dich nur so in das Grundbuch bekommt. (Vielleicht ist die teilweise Weitervermietung an dich auch für die Finanzierung bei der Bank von Bedeutung.)

Das Problem ist aber, dass die spätere Umschreibung von 30% auf dich deutliche Kosten nach sich zieht: Notar und Grundbuchkosten und vor allem Grunderwerbssteuern. Zusammen können das mehrere Tausend Euro sein. (Wärt ihr verheiratet, würde die Grunderwerbssteuer entfallen). Je nach Bundesland können das zusammen ca. 7 % des zu umschreibenden Anteils sein (z.B. Wert vom Haus: 200.000 Euro, davon 30% sind 60.000 Euro, daraus Gebühren und Steuern fürs Umschreiben: 4.200 Euro!)

Der Weg, den dein Freund gehen will, ist sehr teuer. Es wäre deshalb vernünftiger, gleich alles auf einmal zu regeln, dann würdet ihr diesen Betrag einsparen ! Dazu soll er zu seiner Bank gehen und denen klar sagen, was er vor hat. Sehr wahrscheinlich wird die Bank sagen: "kein Problem".

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Wenn du glaubst, dein Freund sagt nicht die Wahrheit, ist die Beziehung eh zum Scheitern verurteilt. Genau aus diesem Grund würde ich sagen: nicht mit ins Grundbuch. Allerdings sollte er dich dafür in irgendeiner Form entschädigen, denn dadurch entgeht dir das Eigentum an einem Drittel des Hauses. Egal, ob abbezahlt oder nicht. Das ist ihm vielleicht auch klar geworden...

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Im Rahmen der Grundschuldbestellung kann man die prozentuale Aufteilung durchaus noch ändern. Normalerweise erfolgt die Grundschuldbestellung gleich im Anschluss an die Beurkundung, der Verkäufer der Immobilie ist dann nicht mehr dabei. Wenn es die Bank nicht schafft, die Unterlagen rechtzeitig an das Notariat zu schicken, kann ein 2. Termin durchaus stattfinden, ansonsten nicht. Der Verkäufer ist dann auch nicht mehr dabei, weil das ein separater Vertrag bzw. Rechtsvorgang ist. Und schon gar nicht rein um die prozentuale Verteilung aufzunehmen, das macht der Notar nur gegen Geld. Es gibt hier aber von Bundesland zu Bundesland andere Regelungen und manche Notare verfahren hier anders. Deshalb setze dich mit dem Notar in Verbindung. Nebenbei bemerkt finde ich es jedoch sehr kulant von deinem Freund, wenn er dich zu 30% im Grunbuch eintragen lässt, ohne dass du einen Cent dazu beisteuerst. Ich würde das nicht machen.


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Kommentar von Ronox
17.09.2016, 17:55

Was soll die Grundschuldbestellung mit dem anteiligen Eigentumserwerb zu tun haben? Wer wieviel Eigentum erwirbt, entscheidet sich bei der Erklärung der Auflassung, an der sie auch mitwirken muss.

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Hallo, 

meine laienhafte Meinung, die sich aus dem Kauf einer ETW vor vielen Jahren speist: 

Meine mittlerweile verstorbene Frau und ich hatten eine ETW gekauft. Beim Notar wurden wir beide als Eigentümer geführt und so ins Grundbuch eingetragen. 

Damit wusste die Bank, dass sie sich an jeden von uns beiden halten konnte, falls die Zahlungen mal ausbleiben sollten. Eine Verteilung hat die Bank überhaupt nicht interessiert. 

Als meine Frau dann starb, bin ich zum Notar und habe die Eigentumsverhältnisse korrigieren lassen. Ich wurde als alleiniger Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Das war aber, glaube ich, nur ohne großen Aufwand möglich, weil meine Frau und ich lange vorher ein "Berliner Testament" gemacht und uns gegenseitig als Alleinerben eingesetzt hatten. 

Soweit die Fakten, die ich noch im Kopf habe. 

Wenn ihr finanziert, muss doch bei einer Änderung der Eigentumsverhältnisse die Bank informiert werden, denn die steht doch im Grundbuch als Gläubiger. Sie wird es also so oder so erfahren. 

Für die Bank ist es ja sogar günstiger, Du stehst gleichberechtigt mit im Grundbuch; dann hat sie noch einen zweiten Schuldner, der gesamtschuldnerisch haftet. So könnte sie ja nur 30 % der Finanzierung von Dir holen. 

Deshalb wäre ja ein Eintrag als Eigentümergemeinschaft sehr viel sinnvoller. Gibt es denn einen schriftlichen Vertrag zwischen euch beiden, wo die Finanzierung, Eigentumsverhältnisse und Verfahren bei einer Trennung geregelt sind? 

Aber was ist mit den anderen Nebenkosten und Verpflichtungen wie Grunderwerbssteuer, Grundsteuer, Notarkosten, dem Eintrag ins Grundbuch? Ich kann mir nicht vorstellen, dass die Behörden die Gesamtsumme aufteilen und sich an jeden einzelnen von euch wenden, aber da ich kenne die Rechtslage nicht. 

Als Alternative könntest Du auf Dein Eigentumsrecht verzichten und ein lebenslanges Wohnrecht eintragen lassen. 

Auf jeden Fall MUSST Du mit zum Notartermin. Der Notar ist verpflichtet, alle Fragen zum Kaufvertrag und Grundbucheintrag zu beantworten, dazu müssen aber auch Fragen gestellt werden. 

Also z. B.: 

1) Geht das so mit der Aufteilung? 

2) Wie genau erfolgt dann der Eintrag ins Grundbuch? 

3) Welche Rechtsfolgen hat das bezüglich Schulden gegenüber der Bank und dem Finanzamt bzw. der Gemeinde? 

4) Werdet ihr als Eigentümergemeinschaft eingetragen? 

5) Wie ist das "Innenverhältnis"? Braucht ihr einen Vertrag, wie z. B. bei einer Trennung zu verfahren ist? 

6) Wie wäre es stattdessen, wenn für Dich ein Wohnrecht eingetragen wird? Vorteile/Nachteile? 

Das ist, was mir jetzt so auf die Schnelle einfällt und, wie gesagt, laienhaft. 

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Mein Freund und ich haben ein Haus gekauft.

Formuliere es doch bitte gleich richtig nämlich: "Dein Freund wird ein Haus kaufen und Du wohnst als Mieterin bei ihm und finanzierst ihm den Abtrag."

Sollte das anders sein, werden gleich beim 1. Notartermin die zukünftigen Eigentümer, entsprechend ihrer Anteile im Kaufvertrag und dann auch im Grundbuch eingetragen! Es gibt keinen 2. oder sogar 3. Termin!

Deine Bauchschmerzen sollten Dir also wirklich zu denken geben!

Wenn Ihr dann auch alle anderen Kosten für Haushalt etc. hälftig aufteilt, hast Du zwar eine Bleibe, für die Du Miete bezahlst, aber keinerlei Rechte an irgendwas!

Überlege Dir also gut, ob Du Deine Arbeitskraft und vielleicht sogar noch Geld, in sein Haus und Hof investierst und vielleicht irgendwann mal mit leeren Händen da stehst!

Wenn er so plant wie ich vermute, sollte er sich besser eine Haushälterin suchen und Du das Weite! :-/

Alles Gute


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Das geht so nicht. Im Grunde genommen hat die Bank recht. Da er alleine finanziert muss er auch alleine im Grundbuch stehen. Daran wird er aber im zweiten Termin nichts ändern können, denn er bräuchte dafür die Zustimmung der Bank. Daher wird der zweite Termin nichts bringen, außer zusätzliche Notarkosten. Er kann die Eigentumsverhätnisse ohne der Zustimmung der Bank nicht ändern. Ich denke er ist falsch informiert. Besser wäre es, wenn ihr beide die Finanzierung auf euch nimmt und zusätzlich im ersten Termin die Eigentumsverhätnisse gleich so festlegt wie ihr es wollt. An einem  Zweiter Termin würde wieder Notarkosten anfallen und das ist nicht billig bzw. unsinnig. Ihr müßt euch beim ersten Termin endgültig festlegen!!!  Meine Meinung: Ich würde eine Freundin niemals im Grundbuch mit eintragen lassen, denn durch den Eintrag wird sie Miteigentümer des Hauses, ohne was dazu beigetragen zu haben. Schon mal daran gedacht? Vergiß am besten den Eintag 30%/70%. Das könnte ihr immernoch nachholen, wenn das Haus bezahlt ist und keine Finanzierung mehr darauf lastet und ihr verheiratet seid. 

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Kommentar von christl10
17.09.2016, 18:03

Also ich weiss nicht ob Du das jetzt verstanden hast, daher nochmal eine Ergänzung. Da Dein Freund alleine den Kredit finanziert, ist das Haus die Sicherheit für den Kredit und das zu 100%. Eine nachträgliche Änderung, von der er schreibt, gibt es nicht, denn dann würde ja das Haus nur zu 70% zur Sicherheit dienen und das würde gegen die Kreditvereinbarung sprechen. Daher kann er Dich nach dem Kredit nicht mehr mit ins Grundbuch nehmen. Erst wenn der Kredit abbezahlt ist, dann gaht das, wenn die Bank bestätigt, daß keine Schulden mehr vorhanden sind. Entweder Du wartest solange, oder Du läßt dich gleich mit ins Grundbuch eintragen und zwar zu 50% und übernimmst zudem noch 50% der Finanzierungskosten in dem Du Dich bei der Bank als zweiter Darlehensnehmer eintragenn läßt. Das geht aber nur, wenn Du ein entsprechendes Einkommen hast. So nun überlege was Du machen willst. Vor allem sprich nochmal mit Deinem Freund, da das was er sagt nicht geht. 

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