Frage von Moosshadow, 86

Aktien oder Immobilien?

Hallo Zusammen,

ich besitze seit geraumer Zeit einen ETF Sparplan, wo ich monatlich Geld einzahle und lese zurzeit nebenbei noch Bücher zum Thema, wie man erfolgreich in Immobilien investiert . Nun bin ich noch recht jung (22) und stehe kurz vor der Beendigung meiner Ausbildung als Industriekaufmann. Ich kann zurzeit aufgrund meiner Lebenssituation etwas mehr Geld zurücklegen und überlege ernsthaft Geld für eine Immobilie anzusparen, aber nicht als eigenutzen, sondern als Investment. Ich kenne leider kaum jemanden in meinem Bekanntenkreis, der sich für Investitionen in Immobilien interesiert, außer zum Eigennutz. Aber nun zu meiner Frage, mein Ziel ist es irgendwann finanziell unabhängig zu werden und deswegen will ich so früh wie möglich damit beginnen. Lohnt es sich beispielsweise 100.000 Euro anzusparen für eine Eigentumswohnung, um diese dann ohne Darlehensabzahlung direkt vermieten zu können oder sollte ich lieber das angesparte Geld regelmäßig weiter in meinen Sparplan investieren um dann besonders vom Zinseszinseffekt profitieren zu können?

Liebe Grüße

Antwort
von kevin1905, 45

aber nicht als eigenutzen, sondern als Investment.

Sehr intelligent!

Fremdgenutzte Immobilien können problemlos zu 90 oder 100% finanziert werden. Lediglich die Kaufnebenkosten solltest du vorrätig halten.

Die Kreditzinsen sind als Werbungskosten steuermindernd zu berücksichtigen, die Tilgung trägt im Idealfall der Mieter komplett. 5% des Kaufvolumens sollte die jährliche Kaltmiete (Mietrendite) aber mindestens ausmachen.

Bei Immobilieninvestments ist aufgrund der nicht vorhandenen Liquidität perfekte Vorarbeit gefragt. Stimmt die Lage nicht, wird die Immobilie von der Investition zur Kostenfalle, ebenso wenn die Substanz des Objektes zu wünschen übrig lässt oder das Objekt nicht gemanaget wird.

Daher lass den Sparplan unangetastet.

Das Verkaufen von Kapitalanlageimmobilien ist Teil meiner Arbeit, daher beschäftige ich mich damit sehr intensiv und das fast täglich.

Antwort
von JonasKey, 52

Hallo, erstmal muss ich dir ein großes Lob aussprechen, dass du dich mit deinen noch jungen 22 Jahren schon mit solchen Themen auseinandersetzt. Also Hut ab! Nun zu deiner Frage. Ich persönlich habe keine Immobilien und werde mir, in der nahen Zukunft, auch keine zulegen. Ich investiere eher in den Aktienmarkt. Das Problem bei Immobilien sehe ich in der Vermietung. Du weißt nie, was die Person in deiner Wohnung anstellt. Wenn es schlecht läuft, darfst du renovieren und bleibst auf den Kosten sitzen. Da hast du es mit Aktien oder ETFs deutlich einfacherer und über einen langen Zeitraum wirst du mittels Zinseffekt auch einen deutlichen Gewinn einfahren. Natürlich musst du letztlich für dich selbst entscheiden, welche Strategie du wählen willst. Ich bin mit meiner bis jetzt allerdings sehr gut gefahren :)

Antwort
von AlexChristo, 48

Erstmal finde ich es super, dass du dich jetzt schon damit beschäftigst. Ich habe später mit der finanziellen Unabhängigkeit/Freiheit angefangen.

Das ganze Thema ist eigentlich ein Rechenspiel. Vermietete Immobilien haben meiner Meinung nach ein höheres Potential für Gewinn, wenn man sich gut um die Immobilien kümmert und diese eine gute Lage zur Vermietung haben.

Auf der anderen Seite kann man natürlich auch Geld gut in Aktien anlegen (ETFs finde ich pers. nicht so berauschend).

Das Kümmern um Immobilien wird auch definitiv mehr Zeit in Anspruch nehmen. Wenn dir aber sowas Spaß macht, würde ich schon eher zu Immobilien tendieren.

Eine Immobilie, die vermietet wird, würde ich nicht komplett bezahlt kaufen. Es kommt natürlich auf die Zinsrate an, aber wenn ich das Vermieten als Geschäft aufziehen wollen würde, würde ich dann eher direkt zwei Wohnungen kaufen, um diese zu vermieten, als eine komplett abbezahlt.

Kommentar von Moosshadow ,

Ich persönlich finde, dass bevor man sich in den Bereich Einzelaktien begibt, sollte man sich gerade mit Dingen wie Unternehmensanalyse usw. intensiv beschäftigen. Und daran mangelt es mir noch ein wenig, aber für die Nahe Zukunft, werde ich mich damit aufjedenfall intensiver beschäftigen :)

Antwort
von napoloni, 17

Ich selbst favorisiere den Weg über die Börse.

Eine Wohnimmobilie macht für mich am ehesten Sinn, wenn du sie selber nutzt. Und natürlich unter Einsatz von Fremdkapital, weil der Zins derzeit ja sehr niedrig ist. Geld hingegen jahrelang zinsarm anzusparen und dann alles auf eine Immobilie setzen, wäre jedenfalls nicht der richtige Weg. Eine Immobilie macht viel Arbeit, verursacht einiges an Kosten. Und wenn du hier bei GF z.B. das Thema Schimmel suchst, merkst du, dass ein großer Teil von Mietern eher verspricht, Geld zu kosten anstatt dir eine Redite zu bringen :o) Und im schlimmsten Fall gerätst du an einen Mietnomaden oder setzt auf das falsche Viertel und behältst eine leere Wohnung.

Mit deinen ETFs streust du dein Risiko. Bei Immobilien brauchst du ja schon mindestens eine Million, um streuen zu können^^

Antwort
von Diodeicieli, 40

Jeder hat hier seine eigene Strategie. Es kommt natürlich auf deine persönliche Situation hat, wie deine momentane finanzielle Situation ist, wie sie in 3,5 oder 10 Jahren sein wird... Man muss bei sowas immer langfristig denken.

Man kann sich von allen Seiten Tipps einholen, aber eine Ferndiagnose, was in deinem Fall sinnvoll ist, kann dir keiner machen.

Antwort
von SoVain123, 42

Genau das was du vor hast, haben meine Eltern gemacht und haben mittlerweile schon 4 Wohnungen im Raum München gekauft und sind sehr zufrieden damit. Die monatliche Miete ist ein gutes Einkommen und wenn es mal finanziell  eng werden sollte aus welchen Gründen auch immer, dann kann man immer noch eine Wohnung verkaufen.

Kommentar von kevin1905 ,

Nach 10 Jahren oft mit erheblichem Wertzuwachs und steuerfrei.

Antwort
von lonewulf86, 39

Sehr gut, in deinem Alter habe ich auch mit dem sparen angefangen und bin nun (29) Glücklicher Besitzer eines 6 Parteien Mehrfamilienhauses. Und es wird sich bei den derzeitigen Zinsen nicht lohnen eine Immobilie "Bar" zu bezahlen, dafür sind die Zinsen derzeit zu niedrig. Auch ich habe vor 2 Jahren (also mit 27) einen Kredit für das Haus aufgenommen. Ich zahle es seither mit 5% Tilgung und bereits 2 Sonderzahlungen ab. Wichtig ist bei so einem Objekt, dass die Kaltmiet einnahmen die Tilgungsrate decken. Darüber hinaus solltest du auch etwas zurück legen für Instandhaltung, ein neues Dach kostet schnell 20.000-30.000€ solange du keinen "Puffer" hast, würden dir solche kosten das Genick brechen. Daher habe ich diesen Betrag auch in Aktien, nicht weil ich da ran will, sondern um der Bank zu zeigen, wenn etwas schief geht, kann ich es damit wieder richten. Mietnomaden sind keine seltenheit und auch ich hatte einen Mieter der 4 Monate lang kein Geld gezahlt hat, sowas muss man verkraften können!

Und das wichtigste bei einer Immobilie sind Lage, Lage und Lage!

Kommentar von kevin1905 ,

War die Instandhaltungsrücklage denn leer als du das Objekt gekauft hast?

Mietnomaden oder Leerstände sind am richtigen Standort aber so gut wie ausgeschlossen.

Antwort
von ersterFcKathas, 39

wenn bei deinem sparplan die niedrigen zinsen noch zu ertragen sind , spare weiter , aber eine eigentumswohnung ist natürlich auf lange sicht gesehen die bessere anlage... wenn die zinsen noch weiter sinken , wird es unrentabel zu sparen , währung die wohnungen / häuser  im eigentum weiter an wert gewinnen. ich würde auf jeden fall eine wohnung kaufen , achte dabei vor allem auf die nebenkosten , also mit solarzellen oder sogar wärme aus der tiefe der erde , da kannst du mit einer rentablen miete rechnen.. gewinne mußt du natürlich versteuern.. alles nal gut durchrechnen lassen vom fachmann

Antwort
von kenibora, 34

Habe mit 24 mein erstes...Apartement gekauft und zunächst vermietet....selbst zur Miete gewohnt. Steuerliche Vorteile genutzt. Gehe mit 22 zunächst den sicheren Weg, kauf eine Immobilie und vermiete sie

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