Frage von trudylein, 53

Abschätzung Reparaturkosten bei Modernisierungsumlage?

Hallo zusammen,

ich habe in meiner vermieteten Wohnung komplett neue Rollläden einbauen lassen, weil die alten Rollläden teilweise irreparabel kaputt waren. Die vorherigen Plastik-Rollläden mit Handzug wurden durch Alu-Rollläden mit Motor und Funkbedienung ersetzt. Nun möchte ich die Kosten über die Modernisierungsumlage auf meine Mieterin umlegen. Da es sich um eine Bagatellmaßnahme handelt, muss ich diese ja nicht vorweg ankündigen (also bitte keine Diskussion hierzu anfangen :-) ).

Für die Berechnung der Modernisierungskosten würde ich bei den irreparabel kaputten Rollläden wie folgt vorgehen: Differenz der Gesamtkosten (=Einbau der wärmedämmenden Alu-Rollläden und des Motors) und der Kosten für Reparatur, also den Austausch der "ursprünglichen Rollläden" (=Einbau von Plastikrollläden ohne Motor). Hierzu sind entsprechende Angebote vorhanden.

Problematisch wird es nun bei den Rollläden, die noch nicht kaputt waren bzw. ohne großen Aufwand hätten repariert werden können. Diese Rollläden hätten noch ein paar Jahre durchgehalten, aber halt auch nicht ewig, weshalb ich nun nicht die gesamten Kosten heranziehen kann (und aus Fairness auch nicht möchte). Ich will aber meiner Mieterin jetzt auch nichts schenken, weil die werte Dame nicht sehr pfleglich mit den Rollläden umgegangen ist und diese auch durch Dreck in den Ritzen, etc., verschlissen sind. Da die Rollläden aber auch schon ein gewisses Alter haben, kann ich da gerichtlich nicht viel machen.

Gibt es für die Berechnung eventuell gesetzliche Vorgaben oder Stellen, an die man sich wenden kann? Schätzt man die Restlebensdauer der Rollläden oder die Reparaturkosten?

Dankeschön!

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von BS3BM, 15

Frag doch mal bei deiner Gebäudeversicherung nach. Bei den Versicherungen gibt es doch für jeden Kram Listen über Lebensdauer verschiedenster Dinge. Vielleicht kann dir jemand weiterhelfen.

Ansonsten bleibt nur ein Sachverständiger bzw. Gutachter. Die Kosten hierfür sind aber nicht ohne.


Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 20

Wie Du schon richtig schreibst: Angebot für Austausch der Plastikrollläden gegen neue Plastikrollläden = Reparatur. Auch wenn darunter welche sind, die jetzt noch nicht kaputt waren, sondern erst in den nächsten Jahren kaputt gegangen wären.

Aufpreis für höherwertige + Antriebe = Modernisierung.

Eine Modernisierungsmieterhöhung ist auch möglich, wenn man nicht angekündigt hat. Sie kann dann eben erst 9 Monate später verlangt werden.

Da die Mieterin sowieso nicht zu den Reparaturkosten, vor allem nicht zum Austausch der  noch intakten heran gezogen werden kann, ist das doch eine klare Sache.

Expertenantwort
von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 22

Die Rollläden waren irreparabel kaputt.

Da besteht keinerlei Recht zu einer Mieterhöhung wegen Modernisierung.

Denn das fällt unter Instandhaltung/-setzung. Die Kosten dafür hast Du als Vermieter allein zu tragen.

Tipp so nebenbei, denk mal an eine Mieterhöhung nach §558 BGB.

Kommentar von trudylein ,

Der Austausch der Rolläden fällt unter Instandhaltung. Der gleichzeitige Einbau von funkbetriebenen Motoren anstatt Handkurbeln und die Verbesserung von Plastik zu hochwertigem Aluminium aber nicht. Hier gilt: Modernisierungskosten = Gesamtkosten minus Reparatur/Instandhaltungskosten. Und ich frage hier nicht nach den Rechtsgrundlagen des BGB, die kenne ich nämlich selbst. Ich frage hier, ob jemand weiß, wie ich die Reparaturkosten abschätze. 

Kommentar von trudylein ,

Und Nachtrag zu §558 BGB: dies ist schlecht realisierbar, wenn man eine Wohnung in einer Gegend hat, in der künstlich der Mietspiegel niedrig gehalten wird um die Mieter zu schützen. 

Antwort
von DerHans, 39

Das ist Ersatz für eine nicht mehr funktionierende Einrichtung. Das ist gar kein Grund für eine Mieterhöhung.

Schon gar nicht, wenn du diese "Modernisierung" nicht vorher angekündigt hast.

Kommentar von trudylein ,

Wie ich bereits oben geschrieben habe: die Modernisierung muss nicht angekündigt werden, wenn es sich um eine Bagatellmaßnahme handelt und ich kann bei einem Ersatz sehr wohl die Modernisierungskosten umlegen, da ich ja im Rahmen des Ersatzes eine Modernisierung (=elektrischer Betrieb der Rollläden + bessere Wärmedämmung) vorgenommen habe. Deshalb will ich ja den Anteil, der lediglich Reparatur ist (habe fälschlicherweise "Renovierung" geschrieben) herausrechnen. 

Kommentar von DerHans ,

Wenn es sich um eine "Bagatelle" handelt, reicht es doch wenn diese Maßnahme bei der nächsten ohnehin fälligen Erhöhung der Miete mit berücksichtigt werden. Dann muss man doch jetzt keinen Prozess deswegen riskieren.

Kommentar von anitari ,

Wie ich bereits oben geschrieben habe: die Modernisierung muss nicht angekündigt werden, wenn es sich um eine Bagatellmaßnahme handelt und ich kann bei einem Ersatz sehr wohl die Modernisierungskosten umlegen,

Rechtliche Grundlage für diese kühne Behauptung?

Kommentar von trudylein ,

§555c Abs. 4 BGB; siehe z.B. Mieterverein Hamburg: https://www.mieterverein-hamburg.de/wohnungsmodernisierung.html

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