Frage von groovykay, 126

Ab wie vielen Tagen ohne Heizung besteht ein Mietminderungsgrund?

Diese Woche wird bei uns die Zentralheizung ausgetauscht. Laut Vorankündigung wird dies 5 Werktage in Anspruch nehmen, also von Montag bis Freitag. In dieser Zeit können Heizung und Warmwasser nur stark eingeschränkt oder gar nicht verfügbar sein.

Wie ist das im Winter mit Tagestemps um die 0-5 Grad und Nachttemps unter dem Gefrierpunkt? Es besteht ja grundsätzlich ein Anspruch des Mieters auf Heizung, wenn die Außentemperatur eine gewisse Temperatur unterschreitet. Dies tut sie nun ja dauerhaft. Man zahlt ja pro Monat schon einen Teil der Heizkosten im Voraus, zusammen mit den Nebenkosten die im Mietpreis inbegriffen sind. Nun besteht diese Leistung aber nur stark eingeschränkt. Wie kann ich das dem Vermieter berechnen, so dass es nicht zu meinen Lasten ist? Darf ich nun die Miete für diesen Monat eigenmächtig kürzen und wenn ja, um wie viel Prozent?

Momentan heize ich per elektrischem Heizlüfter, welcher mir pro Stunde ca. 0,50 € an Stromkosten verursacht. Darf ich diese Kosten nach einer pauschalen Faustformel an den Vermieter abtreten oder muss ich den tatsächlichen Stromverbrauch des Heizlüfters irgendwie messen und nachweisen?

Danke schonmal!

Frostige Grüße aus Bamberg

Jonas Kühn

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Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 90

Nach § 536 BGB ist die Miete automatisch gemindert, solange ein Mangel vorliegt (WuM 91, 544). Da bei Ausfall der Heizung einer solche Mangel objektiv festzustellen ist, ist eine (angemessene) Mietminderung berechtigt, zumal ja derzeit der vertragsgerechte vom Vermieter geschuldete Zustand nicht vorhanden ist.

Im Übrigen sehe ich in der Frage keinerlei Hinweis auf eine Modernisierung. Weder eine energetische noch sonstige. Vielmehr erkenne ich eine Instandsetzung, zumal es immer wieder zu Ausfällen oder Störungen kam, um den vertragsgerechten Zustand wieder herzustellen. Dieser beinhaltet rund um die Uhr ausreichend erwärmtes Wasser und eine ereichbare Raumtemperatur von nachts 18 und tags 21°C.

Schlussfolgernd darf der Mieter also der Mieter für den konkreten Zeitraum der Mangelhaftigkeit die Miete mindern, ausgehend von der Bruttomiete sehe ich hier eine Quote bei den gegenwärtigen Temperaturverhältnissen in Höhe von 50 bis 70% bei Totalausfall. Allerdings schreibst du von zeitweisem Ausfall bzw. eingeschränktem Ausfall. Daraus folgernd wäre also die Ausübung des Minderungsrechtes  zu reduzieren. Du solltest also Buch führen, wann und in welchem Ausmaß die die Beeinträchtigung tatsächlich auftritt.  Dadurch könnte die Quote sich vermutlich auf 20% bis 30% reduzieren.

Nach Abschluss der Instandsetzung beurteile die Beeinträchtigungen und berechne dementsprechend deine Mietminderung. Im Folgemonat (also Januar) dprftest du dies mit der fälligen Miete aufrechnen. Dazu den Vermieter schriftlich per Einwufeinschreiben in Kenntnis setzen.

Antwort
von Miramar1234, 109

Eine Mietminderung ist nicht zulässig.Für eine begrenzte Zeit ist eine Wartung notwendig.Es kann offen bleiben,ob diese in der Heizperiode sein muß.Die Mehrkosten ,die Dir entstehen,Anschaffung eines Ölradiators,entsprechende höhere! Heizkosten ,also nur die Mehrkosten gegenüber der Zentralheizungsnutzung kannst Du von deinem Vermieter verlangen.Du rechnest beispielsweise,50 Stunden 1 KW ,50 Stunden 2 KW / 150 KW /h.Du sparst im Dezember ein Viertel der für den Monat anfallenden Heizkosten.Dies pauschalisierst Du mit 35,-.Den Radiator,wenn Du Ihn nicht leihen kannst,kannst Du voll ansetzen.Der Vermieter darf Ihn aber nach der Maßnahme in sein Eigentum übernehmen.Bitte heize mit einem Heizlüfter nur,wenn Du zu Hause bist.Die Brandgefahr ist sehr hoch,insbesondere wenn Du auf 2 KW Stufe gehst.Beste Grüße

Kommentar von Gerhart ,

Pauschale Berechnung ohne tatsächliche und beweisbare Verbrauchsmessung ist hochgradig anfechtbar. 

Kommentar von Miramar1234 ,

Jepp,und das wird sich der Vermieter gern gefallen lassen,ansonsten zählt die Abrechnung der Heizkosten des Vorjahres.Und wenn er sich wegen den paar Euro anstellt,soll es Mieter geben,die Hotelkosten für diese Zeit eingeklagt haben.

Antwort
von DrMaHinz, 94

Minderungen sind nur über den Zeitraum der Beeinträchtigung möglich. Fällt beispielsweise die Heizung am 1. Dezember aus und funktioniert am 15. Dezember wieder, kann die Miete auch nur über den halben Monat gekürzt werden. Die Minderung kann bei Heizungsausfall im Winter 100% sein (LG Hamburg, 7 O 80/74). www.immobilien-einblick.de/mietminderung

Antwort
von Ansegisel, 126

Es geht dabei leider nicht so sehr darum, wie kalt es draußen ist, sondern wie kalt es in deiner Wohnung wird. Wenn im Wohnberecih die Temperatur unter 20 Grad fällt, im Schlafbereich unter 18, dann ist das ein Grund für eine Mietminderung.

http://www.mietminderung.org/mietminderung-zimmertemperaturen/

Mit eigenmächtiger Mietminderung wäre ich übrigens recht vorsichtig, vorher lieber mal beim Mieterschutzbund dazu informieren.

Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 72

Ich weiß nicht, wie groß das Haus ist, in dem Du wohnst. In jedem Fall ist von einer größeren Investition auszugehen, die der Vermieter/Eigentümer nun tätigen muss.

Dir entsteht dadurch im Moment eine Komforteinbuße und etwas Mehrkosten. Da wir noch am Anfang des Winters sind und somit der größte Teil der Heizperiode noch vor uns liegt, wirst Du irgendwann feststellen, dass die Investition des Eigentümers Dir eine Menge Geld eingespart hat. Mit diesem Wissen als Hintergrund könnte man doch auch mal etwas großzügiger sein und auf eine Mietminderung verzichten.

Jede neue Heizung, die jetzt eine alte ersetzt, braucht viel weniger Energie und spart den Nutzern damit enorm Geld ein. Der Austausch wurde nicht als Modernisierung angekündigt. Zumindest einen Teil der Investition könnte sich der Vermieter über eine Modernisierungsmieterhöhung wieder holen. Vermutlich hat er das aber gar nicht vor.

Wie würde ich als Vermieter reagieren, der mit einer solchen Mietminderung konfrontiert wird, obwohl man eigentlich was gutes fürs Haus bzw. die Bewohner getan hat mit einer Investition die vielleicht soviel wie ein Kleinwagen ausmacht?

Ich würde jedem Mieter, der jetzt die Miete mindert, bei nächster Gelegenheit die Miete so weit wie möglich erhöhen. Entweder in Form einer Modernisierungsmieterhöhung (nach 9 Monaten, wenn die Modernisierung nicht angekündigt war) oder als normale Mieterhöhung. Je nachdem, was mehr bringt.

Kommentar von groovykay ,

Die Frage ist dann doch, ob diese Kostenersparnis, von der Sie reden, auch beim Mieter ankommt oder der Vermieter sich diese Ersparnis in die eigene Tasche wirtschaftet, indem er die Nebenkosten-Pauschale auf dem selben Level hält?

Im Endeffekt wird doch nach den von Ihnen genannten 9 Monaten sowieso eine Modernisierungsmieterhöhung angesetzt. Machen wir uns doch nichts vor. Wenn ein Vermieter diese Möglichkeit hat, wird er sie auch nutzen. Ausnahmen sind da wohl eher nicht die Regel.

Zudem kenne ich den Vermieter und seine knausrige Art schon ein wenig besser als Sie. Er weigert sich auch, andere Schäden zu übernehmen, für die ich laut geltendem Mietrecht normalerweise aber als Mieter nicht aufkommen muss und antwortet stets in einem arroganten, gehässigen Tonfall auf derlei Anfragen. Nur den eigenen Profit im Blick.

Bezeichnenderweise fährt er natürlich einen SUV eines deutschen Luxus-Herstellers, hat also scheinbar ein dickeres Konto als die Mieter, denen er so viel Geld wie möglich abknöpfen möchte...

Kommentar von bwhoch2 ,

Ich kenne weder Deinen Vermieter, noch die anderen Umstände.

Der bezeichnende Satz:

Bezeichnenderweise fährt er natürlich einen SUV eines deutschen Luxus-Herstellers, hat also scheinbar ein dickeres Konto als die Mieter, denen er so viel Geld wie möglich abknöpfen möchte...

zeigt mir jedenfalls, dass Du von der neidischen Sorte Mieter bist, die es einfach nicht wahr haben wollen, dass es jemand gibt, der sein Einkommen u. a. aus der Vermietung von Wohnungen bezieht und nicht seine Wohnungen im Sinne einer sozialen Wohnungsbehörde am Markt anbietet.

Hat ein privater Vermieter Investitionen, muss er auch zusehen, wie er diese wieder herein bekommt. Das anzustreben ist völlig legitim und hat nichts mit der Fahrzeugklasse zu tun, die jemand beliebt zu fahren. Mag sein, dass Dein Vermieter nichts verschenkt. Er kennt seine Mieter und weiß, dass die ihm auch nichts freiwillig schenken. So ist es nun mal.

Gibt es Mängel, dann melde sie schriftlich, setze Fristen zur Behebung und mindere die Miete, wenn es gerechtfertigt ist. Tonfall, Blicke und was Du daraus entnimmst, interessieren erst mal nicht.

Was Du nicht wahrhaben willst:

Wenn ein Vermieter diese Möglichkeit hat, wird er sie auch nutzen.

Ich für meinen Teil unterscheide sehr gut zwischen Mietern, mit denen man gut auskommt (Solche will ich behalten und werde versuchen, immer in gutem Einvernehmen mit diesen zu bleiben.) und jenen, die bei jeder sich bietenden Gelegenheit reklamieren, Miete mindern, Nebenkostenabrechnungen beanstanden und damit erstmal Zusatzaufwand verursachen, usw.

Letztere Gruppe von Mietern kommt mir wesentlich teurer und sie müssen daher auch auf Dauer mehr bezahlen. Gibt es deswegen den ein oder anderen Mieterwechsel mehr, besteht immer die Chance, wieder jemand zu finden, mit dem man stets gut klar kommt.

Ich weiß, dass sehr viele private Vermieter ganz genauso denken und handeln und dass viele Mieter auf diese Weise langfristig viel Geld sparen.

Kommentar von bwhoch2 ,
Die Frage ist dann doch, ob diese Kostenersparnis, von der Sie reden, auch beim Mieter ankommt oder der Vermieter sich diese Ersparnis in die eigene Tasche wirtschaftet, indem er die Nebenkosten-Pauschale auf dem selben Level hält?

Da möchte ich noch was anfügen:

Wenn Du in einem Mehrfamilienhaus wohnst (mindestens 2 Wohnungen, die beide vermietet sind), muss der Vermieter nach der Heizkostenverordnung abrechnen. Er kann nicht einfach eine Nebenkostenpauschale verlangen. Er kann nur eine monatliche Vorauszahlung verlangen und muss dann die Heizkosten über eine Abrechnungsfirma nach Wohnfläche (30-50%) und tatsächlichem Verbrauch auf die Mietparteien aufteilen. Da kann er nicht einfach einen Vorteil durch die Nebenkostenpauschale erzielen.

Wohnst Du aber mit dem Vermieter zusammen in einem Zweifamilienhaus oder in einer Einliegerwohnung eines Einfamilienhauses, solltest Du sowieso zurückhaltend sein, denn der Vermieter kann Dich jederzeit grundlos kündigen. Zwar mit verlängerter Frist, aber das würde Dir dann auch nicht weiter helfen.

Expertenantwort
von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 79

Wie ist das im Winter mit Tagestemps um die 0-5 Grad und Nachttemps unter dem Gefrierpunkt?

Wo außer auf der Zugspitze ist es denn derzeit so kalt in Deutschland?

Mietminderung wegen Ausfall von Heizung sobald es, auch nur Zeitweise, tagsüber unter 18 Grad in der Wohnung sind. Warmwasser muß rund um die Uhr verfügbar sein.

Prozentzahlen nennt Dir gern ein Anwalt für Mietrecht der die genauen Umstände kennt.

In dieser Zeit können Heizung und Warmwasser nur stark eingeschränkt oder gar nicht verfügbar sein.

Viel Spaß beim Rechnen. Denn nur für die Zeit wo der Mangel tatsächlich besteht darf die Miete gemindert werden.

Kommentar von anitari ,

Nachtrag:

Sollte es eine energetische Modernisierung sein, steht Dir gar keine Mietminderung zu. Jedenfalls nicht bei so kurzer Dauer der Maßnahme.

Kommentar von groovykay ,

Also soweit angekündigt ist das keine energetische Modernisierung, sondern nur die Behebung eines schon länger bestehenden Heizungs-Problems. Alte Heizung unzuverlässig und fällt oft aus...Protest der Hausbewohner...also neue Heizung.

Kommentar von anitari ,

Dann freu Dich das der Vermieter reagiert, es künftig keine Heizungsausfälle mehr gibt und lass das mit der Mietminderung.

Evtl. dauert es ja gar nicht so lange. Bei mir hat es vor einigen Monaten  2 Tage gedauert. Und das auch nur weil ziemlich viele Leitungen geändert werden mußten. Ansonsten wäre das an einem Tag erledigt gewesen.

Kommentar von groovykay ,

Danke! In Sachen Wohnungstemperatur bin ich ja dann wahrscheinlich in der Beweispflicht...wie beweise ich denn im Zweifelsfall, dass die Temp unter 18 Grad fällt?

Kommentar von anitari ,

In dem Du akribisch Protokoll führst. Und wie gesagt, das gilt nur für Temperaturen von 6 - 23 Uhr.

Antwort
von Hexe121967, 76

ich glaube nicht, dass du dem vermieter überhautpt irgendwas in rechnung stellen kannst. mit der vorauszahlung hat das auch überhaupt nichts zu tun. abgerechnet wird eh nach verbrauch einmal im jahr. für die zeit in der eure heizung nicht funktioniert, hast du auch keinen verbrauch und somit bezahlst du nichts.

mietminderung bei einer angekündigten reparatur? ich glaube, damit kommst du auch nicht weit.

genaues kann dir aber der mieterbund sagen.

Kommentar von albatros ,

Mit dem geltenden Mietrecht stehst du auf Kriegsfuß, gelle?

Kommentar von Hexe121967 ,

erbsenzählerei! lt. fragesteller sorgt er durch die neue heizung dafür das keine ausfälle mehr sind. also soll der mieter doch froh sein, dass der vermieter investiert. zumal die neuen anlagen weitaus weniger  verbrauchen und das macht sich dann in der jahresabrechnung - so sie denn korrekt gemacht wird - bemerkbar. jedem vermieter immer direkt böses zu unterstellen, finde ich schon sehr heftig. umgehen kann der fragesteller das ganze problem in dem er sich selber eigentum anschafft. dann ist man nicht mehr auf ach so pöööse vermieter angewiesen.

Kommentar von realistir ,

du scheinst aber auch eine gewisse Scheuklappensicht betreffend "Geltend" zu haben ;-)

Bekanntlich gibt es bei der Justiz nicht nur Ankläger, sondern auch Verteidiger. Was gilt also in deinem Sinne als geltend, einzig Anklage? (sinngemäß)

Antwort
von groovykay, 57

Naja aber durch das Ausbleiben der Heizung ist ja auch die Wohnqualität, gerade im Winter, stark gemindert. Da muss sich doch was machen lassen?

Aber ich frage da wirklich mal den Mieterbund, bei dem ich seit einem Monat sowieso Mitglied bin.

Danke sehr! ;)

P.S.: Falls jemand trotzdem noch hilfreiche Infos auf lager hat, gerne raus damit. Meinen Termin beim Mieterverein habe ich erst am Mittwoch und vll. kann mir ja jemand, der sich gut ausgennt, schon vorher ein wenig helfen.

Lg

Kommentar von realistir ,

wie wäre es mit vernünftigem denken?

Meinst du dein Mieterbund wäre etwas göttliches?
Selbst wenn du hundert bereits gefällte Gerichtsurteile deinem Richter vorlegen würdest, müsste der sich dann an irgendeines davon halten?

Sind hundert Euro in meinem Geldbeutel das selbe wie Hundert in deinem? Na?

Wieso kannst du dich nicht einfach mal in die Lage deines Vermieters versetzen? Was hättest du getan, alles ganz anders als der Vermieter?

Sag bloß nicht du hättest den Instandsetzungsauftrag früher an Firmen gegeben. Die Heizungsbranche murkst in gewissem Sinne schon seit Ewigkeiten und es bleibt fraglich, ob du eine Firma findest die weniger murkst. Sinngemäß, wohl bemerkt.

Andererseits, wenn der Monat 31 Tage hat, du voraussichtlich 7 Tage ohne Heizung auskommen musst, meinst du dann 100% Mietkürzung ansetzen zu können, weil teilweise irgendwelche Gerichte sowas zuließen? Kennst du die Fakten solcher Urteile?

Interessant ist, was manche Leute sowieso so an negativen Gedankenmustern entwickeln ;-)

Meine Heizung machte im Dezember 2008 auch Probleme.
Was hätte ich mir als Eigentümer denn an Mietminderung in Rechnung stellen können? Erstaunlicher Weise war meine Heizung etwa genau 48 Stunden also zwei ganze Tage außer Betrieb.

Innerhalb der 2 Tage hatte ich keinen nennenswerten Temperaturverlust im Haus! Die Wohnraumtemperaturen sanken von vorherigen 25 Grad auf 23 innerhalb dieser 2 Tage ohne Heizung!

Irgendwie scheinst du also ein Hellseher der besonderen Art zu sein. Du kannst wahrscheinlich schon sehr gut vorher sagen, wie schlecht es für dich als Mieter werden wird.

Ich dachte im Dezember 2008 auch, hoffentlich dauert die Fehlerbeseitigung nicht so lange. Also ähnlich wie du. Aber die Realität kann anders sein als gedacht.

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