Frage von Fantasio82, 147

Ab wann lohnt sich ein Wiederverkauf?

Wie viel Prozent der Gesamtsumme sollte man abbezahlt haben, bevor man ein neugebautes Haus wertsteigernd wieder verkauft?

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von Interhyp, Business Partner, 35

Hallo Fantasio82,

ein optimaler Zeitpunkt lässt sich nur schwer bestimmen und hängt neben der allgemeinen Marktlage auch von Deiner bestehenden Finanzierung ab.

Bei Zinsbindungen von bis zu 10 Jahren bist Du in der Regel an Deine Finanzierung gebunden und kannst diese nicht ohne Weiteres auflösen (es sei denn Du hast vertraglich ein Kündigungsrecht vereinbart). Beim Verkauf der Immobilie muss Deine Bank Dich zwar aus dem Kredit entlassen, darf dann aber die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung für den entgangenen Zins verlangen. Je nach Höhe Deiner Restschuld, der Restzinsbindung und einigen weiteren Faktoren, kann diese Vorfälligkeitsentschädigung recht hoch ausfallen und mindert dann natürlich Deinen Gewinn erheblich.

Wenn Deine aktuelle Finanzierung auf mehr als 10 Jahre Zinsbindung abgeschlossen wurde und das Darlehen bereits länger als 10 Jahre seit Vollauszahlung besteht, hast Du unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 6 Monaten ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht (§489 BGB). In diesem Fall fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an und Du hast unterm Strich einen höheren Gesamtgewinn aus dem Verkauf.

Unter folgendem Link kannst Du Dir erste Richtwerte für etwaige Vorfälligkeitsentschädigungen durchrechnen. Genaue Werte solltest Du Dir aber stets von der finanzierenden Bank einholen.
http://www.interhyp.de/vorfaelligkeitsentschaedigungsrechner/

Viele Grüße
Julia Dumpe
Interhyp AG

Antwort
von janfred1401, 43

Wenn das Haus sich in einer Top Lage befindet, dann kann man mit etwas Wertsteigerung rechnen. Da du jeden Monat Zinsen bezahlen musst und auch Baunebenkosten, Grunderwerbssteuer etc, wird aber trotzdem ein Minus herauskommen.

Wenn das Haus in einer ganz normalen Gegend steht, wird man bei einem Verkauf immer Geld verlieren. Und das kann durchaus 25-30% nach 3 Jahren sein. Gewinn macht man höchstens, wenn man sehr sehr viel Eigenleistung reingestckt hat.

Antwort
von DerHans, 91

Das richtet sich nicht unbedingt nach der Restfinanzierungssumme. Wichtiger ist, ob für den erzielten Mehrerlös Einkommenssteuer zu zahlen ist. Dadurch würde sofort ein Großteil des "Gewinns" weg gesteuert.

Antwort
von webya, 63

Das hängt nicht vom Darlehnsverlauf ab sondern vom Markt. 

Antwort
von ArminSchmitz, 27

Das ist der falsche Ansatzpunkt:

Gewinn macht man nur, wenn die Wertsteigerung des Hauses so groß ist, daß man nicht nur den ehemaligen Kaufpreis, sondern auch die Erwerbsnebenkosten erlösen kann. Der Wiederverkaufspreis muß also mindestens bei 110 bis 115% des ehemaligen Kaufpreises liegen.

In die Berechnung einbeziehen muß man eine etwaig zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung.

Bei selbstgenutztem Wohneigentum entfällt in der Regel die Einkommensteuer für private Veräußerungsgeschäfte (von manchen auch fälschlich "Spekulationsteuer" genannt), bei Mietobjekten ist man erst nach 10 Jahren aus der Steuerpflicht. Auch das muß man berücksichtigen.

Antwort
von Duponi, 73

der Zeitpunkt des Verkaufs ist weniger abhängig vom Darlehen, sondern mehr von der Preisentwicklung und was du mit dem Geld anfangen willst.

Kaufst du vom Erlös ein neues Objekt, wird eine Umschuldung gemacht ohne grosse Kosten. Löst du das Darlehen ab, kommt es auf den Vertrag an, wie viel du "Strafe" zahlen musst.

Antwort
von DukeSilver, 65

Das kommt weniger darauf an, wieviel du abbezahlt hast, sondern auf den Preis zu dem du es gekauft hast, und den Preis, zu dem du verkaufen kannst.

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