Frage von Carlzock, 115

Ab wann ist eine Mietkündigung wirksam?

Habe mit meinem Vermieter das Problem, dass ich um horrenden Renovierungskosten etc. zu entkommen, zu Ende April hin per Einschreiben den Mietvertrag gekündigt habe. Ursprünglich war meine Mutter die Mieterin aber da ich, so ich das Recht richtig verstehe, ab ihrem Todeszeitpunkt automatisch als Mieter eingetreten bin (obwohl ich das Erbe ausgeschlagen hab...), fiel die Kündigung wohl mir zu.

Da der Vermieter diese aber ignoriert hat und stattdessen durch seinen Anwalt mit einem Mietaufhebungsvertrag geantwortet hat, durch welchen er nun versucht mir die Kosten reinzudrücken, bin ich nicht sicher ob die Kündigung trotzdem gilt oder nicht. Er, bzw. sein Anwalt (der Vermieter selbst lässt seinen Anwalt alles regeln dank Vollmachten, er selbst hält sich bedeckt), ist allerdings mit keinem Wort in irgendeiner Weise auf die ausgesprochene Kündigung meinerseits eingegangen.

Antwort
von ChristianLE, 41


Ursprünglich war meine Mutter die Mieterin aber da ich, so ich das Recht richtig verstehe, ab ihrem Todeszeitpunkt automatisch als Mieter eingetreten bin (obwohl ich das Erbe ausgeschlagen hab...), fiel die Kündigung wohl mir zu.

Es kommt darauf an...

Wenn Du vorher bereits einen gemeinsamen Haushalt mit Deiner Mutter geführt hast, trittst Du automatisch in das Mietverhältnis ein (§ 563 BGB). Das wäre auch der Fall, wenn Du das Erbe ausgeschlagen hast.

Wenn Du das Erbe tatsächlich fristgerecht ausgeschlagen hast und nicht die Wohnung bewohnt hast, bist Du auch nicht für die Kündigung zuständig.

Ansonsten ist eine Kündigung eine einseitig empfangsbedürftige Willenserklärung, so dass der Vermieter oder dessen Anwalt gar nicht darauf eingehen muss.

Wenn Du das Mietverhältnis fristgemäß(!) gekündigt hast und die Zustellung der Kündigung nachgewiesen werden kann, endet das Mietverhältnis zum Kündigungstermin.

Welche Kosten will der Vermieter Dir denn aufdrücken? Instandhaltungskosten trägt grundsätzlich der Vermieter (§ 535 BGB). Würde es sich um eine Modernisierung im Sinne der §§ 555b & 559 BGB handeln, hättest Du ein Sonderkündigungsrecht.

Antwort
von RudiRatlos67, 62

Hatte vor vielen Jahren mal den gleichen Fall mit einem meiner Mieter....
Ich habe es damals so gehandhabt, dass der Mietvertrag mit dem Ableben des letzten Mieters der Wohneinheit meinerseits zum Monatsutlimo beendet wurde. So weit mir bekannt ist, ist auch die Rechtslage entsprechend. Ein Mietvertrag kann, aber muss nicht von den hinterbliebenen fortgeführt werden. auch eine Kündigung Deinerseits wäre nicht nötig gewesen. Da das Erbe von Dir ausgeschlagen wurde, kannst Du auch rechtlich nicht belangt werden sondern nur die Verstorbene. Als Grundsatz habe ich mir mal gemerkt:
Verträge die nach einmaliger Wirkung erfüllt werden (zb. Kaufverträge) werden vererbt. Verträge für welche ein laufendes Interesse des Verstorbenen besteht, enden mit Tod des Inanspruchnehmenden. Das sind zb. Versicherungsverträge, Mietverträge, Telefon und Handyverträge.

Kommentar von ChristianLE ,

Verträge für welche ein laufendes Interesse des Verstorbenen besteht, enden mit Tod des Inanspruchnehmenden.

Jein, beim Mietrecht ist das etwas komplizierter. Nach § 563 BGB kann der Fragesteller auch in das Mietverhältnis eintreten, wenn er das Erbe ausgeschlagen hat. Hier wäre schon ein gemeinsamer Haushalt vor dem Ableben der Mutter ausreichend, um automatisch in das Mietverhältnis einzutreten.

Kommentar von RudiRatlos67 ,

Danke Christian.....

ich hatte es evtl etwas unglücklich, aber auf jeden Fall nicht ausführlich geschrieben:

Ein Mietvertrag kann, aber muss nicht von den hinterbliebenen fortgeführt werden.

und:

Ich habe es damals so gehandhabt, dass der Mietvertrag mit dem Ableben
des letzten Mieters der Wohneinheit meinerseits zum Monatsutlimo beendet
wurde.

aber genau das war damit gemeint.

Für den Fragesteller kommt es mE auch nicht so sehr darauf an, dass er den Mietvertrag fortführen könnte, sondern dass der Vertrag durch den Tod der Mieterin und gleichzeitg der letzten Person die ein Interesse an der Mietsache hatte, sein Ende gefunden hat.

Expertenantwort
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 14

Wenn du zu Lebzeiten bereits bei deiner Mutter lebtest, bist nach deren Ableben alleiniger Mieter der Wohnung geworden. Das mit allen Rechten und Pflichten.

Hättest du nicht bei ihr gewohnt, wäre durch deinen Erbverzicht das Mietverhältnis zwar nicht automatisch beendet, aber du bräuchtest keine Miete zahlen und auch keine Schönheitsreparaturen leisten. Die Wohnung müsste lediglich gekündigt werden. Die Urkunde des Nachlassgewrichtes mit der Kündigung dem Vermieter vorlgen. Du darfst dann natürlich nichts aus der Wohnung entfernen.

Wie oben anfangs ausgeführt, kämmest du in diesem Fall für die Schönheitsreparaturen auf. Aber nur dann, wenn die diesbezüglichen Klauseln überhaupt rechtswirksam sind. Deshalb den Wortlaut hier offenlegen zwecks Einschätzung, danach dann mehr.

Antwort
von oki11, 64

Ab zum Anwalt für Mietrecht und zwar schnell.

Da dein Vermieter sich nur über einen Anwalt vertreten lässt und natürlich nicht auf die Kündigung eingeht, solltest Du nun Rat von einem Fachmann holen.

Alles was Du nun alleine versuchst kann nur falsch sein

Kommentar von herja ,

Alles was Du nun alleine versuchst kann nur falsch sein!

Das kann man garnicht deutlich/laut genug sagen, weil er ja schon viel Falsches getan hat!

Antwort
von herja, 31

Hi,

du solltest dich an einen Fachanwalt für Mietrecht wenden und dich dort beraten lassen, das kostet nicht wirklich viel.

Antwort
von FordPrefect, 42

Hier fehlen faktisch alle Details, die zur Beantwortung nötig wären:

1. Wann trat der Erbfall ein (mein Beileid, übrigens)?

2. Wann und in welcher Form wurde das Erbe ausgeschlagen?

3. Wann wurde hier gekündigt (oder eben nicht)?

4. Wann wurde dem Vermieter der Todesfall angezeigt?

Hintergrund:

Grundsätzlich erbt der Erbe auch das (Miet-)Vertragsverhältnis des Erblassers - aber eben nur, wenn das Erbe nicht form- und fristgerecht ausgeschlagen wurde. Dann darf der Nachfahre aber die Wohnung auch nicht nutzen, sondern hat sie unverzüglich zu räumen, wobei der Nachlassverwalter hinzugezogen werden muss, soweit es um die Trennung von persönlichen Gegenständen des Erblassers und des nichterbberechtigten Nachfahren im selben Haushalt geht. Wurde also das Erbe ausgeschlagen, hat der Nachfahre auch kein Bleiberecht mehr in der Wohnung, so er denn nicht bereits zu Lebzeiten des Erblassers in den MV eingestiegen war. Insofern sind hier sowohl die Forderungen des VM als auch die Kündigung rechtsunwirksam, da es am Vertragsverhältnis mangelt. Der VM hat sich an den Nachlassverwalter respektive den Erben zu wenden, der das Erbe angenommen hat. Immer vorausgesetzt, das Erbe wurde eben form- und fristgerecht ausgeschlagen (siehe § 1944 BGB).

Kommentar von TrudiMeier ,

Dann darf der Nachfahre aber die Wohnung auch nicht nutzen, sondern hat sie unverzüglich zu räumen

Kurze Nachfrage: Um welchen Nachfahren handelt es sich? Um den, der das Erbe ausgeschlagen hat und nicht in der Wohnung wohnt?  Der darf, nach meiner Info, bis auf persönliche Unterlagen des Erblassers und verderbliche Lebensmittel überhaupt nichts aus der Wohnung räumen, sonst gilt das Erbe als angenommen.

Kommentar von ChristianLE ,

Wurde also das Erbe ausgeschlagen, hat der Nachfahre auch kein Bleiberecht mehr in der Wohnung, so er denn nicht bereits zu Lebzeiten des Erblassers in den MV eingestiegen war.

Das stimmt so nicht. Ein Bleiberecht kann sich auch aus dem bloßen Bewohnen der Mietsache ergeben. Der § 563 BGB bezieht sich explizit nur auf den gemeinsamen Haushalt und nicht auf bestehende Vertragsverhältnisse.

Kommentar von FordPrefect ,

Ob hier § 563 greift, verrät uns der OP leider nicht. Und die reine Behauptung, man hätte dort schon gewohnt und einen gemeinsamen HH geführt, genügt regelmäßig nicht. Da muss schon eine entsprechende Meldebescheinigung vorgezeigt respektive entsprechende anderweitige Belege beigebracht werden.

Kommentar von Carlzock ,

1. am 18. 1. diesen Jahres.

2. Beim Amtsgericht bzw. Nachlassgericht in der 6. Woche nach dem Todesfall, also noch innerhalb der Frist.

3. Zum 30. April diesen Jahres.

4. Da ich mit dem ganzen Mist, ohne jegliche rechtliche Erfahrung, ohne Geld etc. alleine stand, ist mir entgangen dem Vermieter davon rechtzeitig mitzuteilen, er hats erst im März von meinem Betreuer erfahren.

Ich war auch bereits bei einer Beratung bei der Verbraucherzentrale, da mir für eine Mietgliedsschaft beim Mieterbund schlichtweg das Geld fehlt und da wurde mir gesagt, dass ich nicht so einfach aus der Wohnung geworfen werden kann weil der Mietvertrag schon sehr lange (genau genommen seit 1993) besteht.

Kommentar von FordPrefect ,

OK, sieht also zumindest hinsichtlich der Ausschlagung gut aus.

Nun kommen wir zum nächsten Thema:

1. Wohntest du schon zuvor mit der Erblasserin in dieser Wohnung?

2. Ist das belegbar?

3. Welche Art Einschreiben wurde für die Kündigung benutzt - Einwurd oder RS?

Kommentar von Carlzock ,

Ja, hatte noch nie eine eigene Wohnung und ich hatte den Brief als Einschreiben mit RS abgeschickt.

Kommentar von FordPrefect ,

Ja, hatte noch nie eine eigene Wohnung

OK, damit wäre zumindest geklärt, dass hier § 563 BGB greift.

und ich hatte den Brief als Einschreiben mit RS abgeschickt.

Suboptimal. Solche Schreiben stets besser (und billiger) als Einwurf-Einschreiben versenden. Kam denn der RS auch ausgefüllt zurück? Denn falls nicht, ist die Kündigung nie wirksam zugestellt worden und somit hinfällig. Eine Kündigung ist immer eine einseitig empfangsbedürftige Willenserklärung; der Empfänger kann ihr also weder zustimmen noch widersprechen (sie könnte nur aus Vertragsgründen fristgebunden unwirksam sein). Aber *empfangen* muss er sie haben.

Wenn du nun am 18.4. die Kündigung versandt hast, hast du frühestens zum 31.7. gekündigt (3-Monats-Frist). Bis dahin läuft also das MV weiter. Der Aufhebungsvertrabg wäre insofern unnütz bzw. ein m.E. etwas lahmer Versuch, auf dem Umweg über eine Sondervereinbarung mehr als erforderliche Renovierungsarbeiten auf den Mieter umzulegen. Ob  - und wenn, welche - Arbeiten du vor Übergabe auszuführen (lassen) hast, musst du dem MV entnehmen; hier wäre nun allerdings in der Tat der Gang zum Mieterverein die günstigste und praktikabelste Lösung.

Kommentar von Carlzock ,

Ja, der Schein kam zurück. Hast du denn einen genauen Paragraphen, der in dem Fall greift und besagt, dass auch eine Mietkündigung eine einseitig empfangsbedürftige Willenserklärung ist?

Und beim Mieterverein bin ich, bevor die in irgendeiner Weise tätig werden, erstmal satte zweihundert für die Mitgliedsschaft los.

Kommentar von FordPrefect ,

Einen expliziten Paragraphen gibt es hierzu nicht, da es sich um eine Legaldefinition handelt. Ich zitiere mal:

"Unter einer Kündigung versteht man eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, die auf Beendigung eines Dauerschuldverhältnisses gerichtet ist. Dauerschuldverhältnisse sind ergeben sich beispielsweise aus dem Abschluss eine Mietvertrages oder Arbeitsvertrages. Die Kündigung hat lediglich Wirkung für die Zukunft (ex nunc) und lässt etwaige Leistungspflichten aus der Vergangenheit unberührt."

Zitat Ende, Quelle:

http://www.juraforum.de/lexikon/kuendigung

An der Kündigung selbst gibt es - wenn sie denn zugestellt wurde, was durch den RS ja belegt ist - nichts zu rütteln. Das weiß der VM auch sehr genau, aber er versucht dir hier schlicht Arbeiten und Kosten unterzujubeln, indem er dir einen entsprechenden "Aufhebungsvertrag" zukommen lässt, den du m.E: auf gar keinen Fall unterschreiben solltest. Denn durch die Unterschrift würdest du im Umkehrschluss deine Kündigung rückwirkend ja wieder rückgängigmachen (konkludentes Handeln). Netter Trick.

Ansonsten finden sich die einzuhaltenden Fristen im BGB, hier § 573c Abs. 1.

Antwort
von ladyell, 38

Der leichteste Weg ist sich beim Mieterbund anzumdelden. Kannst dann dort das ganze Problem schildern und dein Berater übernimmt dann die Korrespondenz.

Hatte ein Problem mit Nebenkostenabrechnung, Schimmel und Mietkautonrückzahlung. Mein ehem. Vermieter war sehr streitsüchtig. Der Mieterbund hat eigentlich alles super geregelt.

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