Ab wann ist eine Erhöhung der Betriebskosten gültig?

Ein Brief mit dieser Mitteilung reicht nicht. Eine Anpassung der monatlichen Vorauszahlungen ist nach einer korrekten (frist- und formgerecht) Abrechnung für die Zukunft ab übernächstem Monat beidseitig möglich. Exorbitante Erhöhungen müssen begründet und erläutert werden. Beispiel: Zugang der Abrechnung 31.12.2010, Erhöhung ab 1.2.011 möglich. Aber Zugang am 5.1.011 > Erhöhung ab 1.3.011 möglich. Deine Schlussfolgerung ist also korrekt.

Nachstehend Ausführungen zur Vertiefung der Rechtslage, er dürfte alle Unklarheiten beseitigen:

§ 560 BGB (Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten)

Geht die Erhöhungserklärung dem Mieter nach dem 31.10.2001 zu, richtet sich die Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten nach § 560 BGB.

Sollen Steigerungen bei den Betriebskosten an den Mieter in Form einer Mieterhöhung weitergegeben werden, so ist danach zu unterscheiden, ob eine Teilinklusivmiete, eine Betriebskostenvorauszahlung oder eine Betriebskostenpauschale vereinbart wurde.

1. Erhöhung der Teilinklusivmiete (Bruttokaltmiete)

Da hier die Ansicht vertreten wird, dass es nur noch eine Bruttomiete in Form einer Bruttokaltmiete (= Miete ohne alles zuzüglich der kalten Betriebskosten) gibt, ist zunächst festzustellen, dass die nachfolgenden Ausführungen nicht für die Heizkosten (die in jedem Fall verbrauchsabhängig abzurechnen sind) gelten.

Wurde eine solche Bruttokaltmiete vereinbart, können Betriebskostenerhöhungen nur im Rahmen einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete aufgefangen werden. Eine eigenständige Erhöhungsmöglichkeit wie bei Vorauszahlungen und Pauschalen gibt es nicht.

Wichtig: Ist eine Bruttokaltmiete vereinbart, kann der Vermieter bei nunmehr steigenden Betriebskosten nicht die Umstellung auf eine Nettomiete verlangen, zu der dann eine Vorauszahlung zu leisten wäre (OLG Stuttgart RE WuM 83, 285).

2. Erhöhung der Vorauszahlung

a) Unzulässig ist eine rückwirkende Erhöhung der Vorauszahlung (AG Bergisch Gladbach WuM 83, 206),

b) Sind die Betriebskosten (unter Wahrung des Gebotes der Wirtschaftlichkeit durch den Vermieter) gestiegen, so darf der Vermieter durch einseitige Erklärung nach einer Abrechnung eine Anpassung der Vorauszahlung auf eine angemessene Höhe vornehmen. Die Zustimmung des Mieters ist nicht erforderlich. Die erhöhte Vorauszahlung schuldet der Mieter mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats.

3. Erhöhung der Pauschale

Wurde im Mietvertrag eine Betriebskostenpauschale vereinbart, so kann der Vermieter ab dem 01.09.2001 nur noch dann Betriebskostenerhöhungen auf den Mieter umlegen, wenn diese Möglichkeit im Mietvertrag vereinbart wurde oder der Mieter der Erhöhung zustimmt. Die Erklärung muss in Textform erfolgen und den Grund für die Umlage bezeichnen, der für den Mieter nachvollziehbar erläutert werden muss. Die erhöhte Pauschale schuldet der Mieter mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats.

Haben sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht, wirkt die Erhöhungserklärung auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorangegangenen Kalenderjahres zurück. Der Vermieter muss die Erklärung allerdings innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis (bloße Ankündigung höherer Gebühren reicht dafür nicht) von der Erhöhung abgeben.

4. Was muss die Mieterhöhungserklärung beinhalten?

a) Mieterhöhungserklärung bei Bruttokaltmiete

Diese Mieterhöhung richtet sich nach § 588 BGB (Anhebung auf ortsübliche Vergleichsmiete). Siehe dort.

b) Mieterhöhung bei Betriebskostenvorauszahlung oder -pauschale

Die Mieterhöhungserklärung muss der Textform genügen (muss also nicht unterschrieben sein) und folgende Angaben enthalten:

eine Gegenüberstellung der bisherigen und der jetzt geltenden Beträge, den Betrag, um den die Gesamtsumme der Betriebskosten gestiegen ist, den Verteilerschlüssel, der Grund der Erhöhung. Entspricht die Erhöhungserklärung diesen Anforderungen nicht, so ist sie unwirksam, d.h., der Mieter muss die Erhöhung nicht zahlen. Den erhöhten Kostenanteil kann der Vermieter dann erst verlangen, wenn dem Mieter eine neue, wirksame Erklärung zugegangen ist.

Hat der Vermieter lediglich falsch gerechnet, so bleibt die Erklärung - wenn sie im übrigen verständlich ist - formell wirksam. Die Betriebskostenerhöhung tritt aber nur mit dem tatsächlich gerechtfertigten Betrag ein.

5. Ab welchem Zeitpunkt muss der Mieter die Nebenkostenerhöhung zahlen?

a) bei Betriebskostenpauschale und Vorauszahlung, § 560 BGB

Die erhöhte Miete ist ab dem 1. des übernächsten Monats zu zahlen. Beispiel: Erklärung geht Mieter am 5. September zu; die erhöhte Miete ist ab 1. November zu zahlen.

b) Bei Bruttokaltmiete siehe unter "Anhebung auf ortsübliche Vergleichsmiete" (vorhergehende Seite).

6. Rückwirkende Belastung des Vermieters mit Betriebskosten

Wurde der Vermieter rückwirkend mit Betriebskosten belastet (seltener Ausnahmefall !), so kann er diese Kosten höchstens bis zum Beginn des Kalenderjahres, das der Erhöhungserklärung vorausgegangen ist, nachfordern. Der Vermieter muss die Erklärung aber in jedem Fall innerhalb drei Monaten nach Kenntniserlangung von der rückwirkenden Belastung abgegeben haben. Diese Möglichkeit besteht nicht bei Vereinbarung einer Teilinklusivmiete (Bruttokaltmiete).

Der Vermieter kann nach BGB §560 die Vorauszahlung der BK erhöhen.

Grundlage ist normalerweise die letzte BK-Abrechnung.

Hier sind alle Kosten aufgelistet. DER VM kann aber noch ca 3-5% aufschlagen.Die neue VZ kann zu Beginn des nächsten Monats vom VM eingefordert werden. (jedoch nicht rückwirkend)

Bedenke, dass auch der VM diese Kosten bezahlen muss.

Außerdem fällt dann Deine NZ bei der nächsten Abrechnung geringer aus.

(Zu deiner Bemerkung: der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung) Diese Frist gilt nur bei einer Erhöhung der KM.

Klar kann der erhöhte Betrag ab dem dritten Monat erhoben werden. Ich nehme jedoch an, dass es sich um eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung für Betriebskosten handelt. Da würde ich nicht so kleinlich sein. Denn wenn sich die Betriebskosten tatswächlich erhöhen, so entsteht am Jahresende bei geringeren Vorauszahlungen zwngsläufig eine höhere Nachzahlung. Den meisten Mietern ist es da lieber die Vorauszahlungen rechtzeitig  erhöht zu bekommen, als diese zu belassen oder zu spät erhöht zu bekommen, um dann am Jahresende bei der Abrechnung "mit dem dicken Nachzahlungsende" überrascht zu werden.

Sollte jedoch eine Betriebskostenpauschale vereinbart worden sein, ist eine Erhöhung nicht möglich.

1. Wenn in der Betriebkostenabrechnung die Mehrkosten um mehr als zehn Prozent gestiegen sind, dann muss nach dem Urteil des Kammergerichtes in Berlin, eine Begründung angegeben werden. Das heißt, dass der Vermieter bei einer eindeutigen Erhöhung der Betriebskosten, plausible Gründe angeben muss. Nur wenn eindeutige Gründe angegeben werden, braucht der Mieter die Erhöhung der Betriebskosten zu bezahlen

2. Man sollte Widersprechen einlegen. Dann kann man, sofern nicht schon geschehen, Einsicht in die Belege verlangen. Aus diesen sollte hervorgehen, daß diese Kosten wirklich auf den Cent entstanden sind. Man sollte sich dabei ruhig Zeit lassen, damit man alle Informationen erfasst.

3. Schau mal hier: § 560 BGB (Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten)

Betriebskosten sind Umlagen, welche der Vermieter abführen muß diese sind mit dem bekannt werden fällig, evtl sogar Rückwirkend.