Ab wann ist ein Bauvertrag gültig, wenn zum Zeitpunkt des Abschlusses noch kein Grundstück vorlag?
Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Bauvertrags hatte ich 2 Grundstücke in der engeren Auswahl, allerdings noch keines gekauft. Nach Vertragsabschluss hat die Baufirma sich ein Jahr nicht um das Bauvorhaben gekümmert. Es wurde keine Planung gemacht, noch nicht einmal ein Bauantrag gestellt. Nun sind wir vor Gericht.
Meiner Meinung nach ist der Vertrag ungültig. Nach §311b müsste der Vertrag notariell beglaubigt sein, was nicht der Fall ist. Somit erhält er erst Gültigkeit, wenn ein Grundstück im Grundbuch eingetragen wird. Sehe ich dies richtig? Bin leider kein Jurist.
Antworten
Grundsätzlich bedürfen Bauverträge zwar weder einer notariellen Beurkundung noch der Schriftform. In der Praxis wird ein "miteinander Stehen und Fallen" von Grundstückkaufvertrag und Bauvertrag jedoch nicht selten anzunehmen sein.
Stets ist allerdings eine Einzelfallprüfung notwendig. Nach der Rechtsprechung genügt es hierfür aber, dass nur eine Partei einen solchen Einheitswillen erkennen lässt und die andere Partei diesen Willen zumindest duldet. Für die Einheitlichkeit wird nicht verlangt, dass an beiden Rechtsgeschäften die gleichen Parteien beteiligt sind (OLG Hamm, IBR 1995, 292).
Hingegen spricht Urkundentrennung zwischen beiden Verträgen und Mündlichkeit der Zusatzabrede eher für die Selbstständigkeit beider Verträge (BGH, Urteil vom 10.10.1986 - V ZR 247/85, NJW 1987, 1069).
Quelle: RA Dr. Oliver N. Moufang, Frankfurt a.M
Bei Vertragsabschluss Ende 2005 hatte ich ein Grundstück von der Stadt reservieren und den Kaufvertrag notariell vorbereiten lassen. Den Grundstückskauf hatte ich nicht getätigt, da die Planung noch nicht abgeschlossen war. Die Baufirma hatte mir in Aussicht gestellt, dass der Hausbau bis Ende Sommer 2006 durchgeführt würde. In Wahrheit hat sie sich im folgenden Jahr nach Vertragsabschluß in keinster Weise um unser Bauvorhaben gekümmert. Erste ein Jahr nach Vertragsabschluß meldete die Baufirma bei uns und wollte wegen der anstehenden Mehrwertsteuererhöhung neue Preise aushandeln.
Zu diesem Zeitpunkt war ich nicht mehr gewillt, mit der Baufirma das Bauvorhaben zu realisieren. Nun prozessieren wir!
In der Zwischenzeit (2006) hat die Stadt das Grundstück an einen anderen Interessenten verkauft. Da das Grundstück nicht mehr verfügbar ist (was meiner Meinung nach die Baufirma zu verantworten hat), habe ich danach auch jegliche weitere Planungsarbeiten abgelehnt.
Die Baufirma hat mich verklagt, ich würde meine vertraglichen Pflichten nicht erfüllen. Meiner Meinung hat die Baufirma mich von Anfang an mit falschen Versprechungen in den Vertrag gelockt. Auch bin ich der Meinung, dass der Bauvertrag nicht gültig ist, da ja kein Grundstück vorliegt.
Der Vertrag mit der Baufirma wurde bis heute nicht gekündigt. Von der Baufirma wurden auch keine Leistungen erbracht. Noch nicht einmal ein Bauantrag liegt vor.
Nach meinem Rechtsempfinden war ich verpflichtet ein Grundstück zu kaufen, um den Bauvertrag meinerseits erfüllen zu können. Da dieser jedoch nicht notariell beurkundet wurde, müsste der Vertrag nach §311 zur Zeit auch nicht gültig sein. Wie kann ein Bauvertrag gültig sein, wenn kein Grundstück vorliegt?
Neu hier?
Jetzt kostenlos registrieren
und gutefrage.net werbefrei nutzen.
5 Antworten pro Minute
Jetzt entdecken!
Ist ein Bauvertrag von einem Grundstückskaufvertrag abhängig, dieser aber nicht von ihm (dem Bauträger), ist er nicht gemäß § 313 BGB zu beurkunden (im Anschluss an BGH, Urteil vom 26. November 1999 - V ZR 251/98
Dann verstehe ich ich §311 b nicht. Wozu denn der Zusatz, dass bei nicht Beurkundung der Vertrag erst nach Eintragung in das Grundbuch gültig wird. In meinem Fall sind nun die Grundstücke nicht mehr verfügbar. Meiner Meinung wurde dies durch den Bauträger verschuldet, da er sich nicht um die Planung gekümmert hat.
Die Frage ist doch: wer hat wem das Grundstück angeboten. Ein Dritter Dir? Vermittlung über den Bauträger an Dich? Oder sollte es ein Fertighaus werden? Verschiedene Dinge spielen zur Beantwortung eine gewichtige Rolle, die erforderlichen Infos liegen nicht vor, die Verknüpfung der/Deiner Verträge ist nicht bekannt .
Das Gericht wird nun auch Euren Einzelfall prüfen und ein Urteil fällen.
Vielleicht hilft Dir diese Info noch: Bietet der Generalunternehmer nicht nur seine Bauleistung an, sondern vermittelt er zugleich den Erwerb bestimmter Grundstücke, so wird durch diese Verknüpfung auch der Bauvertrag beurkundungsbedürftig, selbst wenn dem Vertragspartner ein Rücktrittsrecht für den Fall des Scheiterns des Kaufvertrages eingeräumt wird. OLG Köln, Urteil vom 26.02.2003 - 12 U 254/99