Frage von binibi80, 88

ab wann darf ich Miete kürzen?

Hallo, ich wohne seit einem Jahr in einer Mietwohnung. Die Nachbarn über mir stehen jeden Morgen ab 5:30 auf und sind leider sehr rücksichtslos. Ich werden 3-4 mal die Woche durch lautes Getrampel, Türe knallen oder Klopfen geweckt. Ich habe meine Nachbarn mehrfach darauf angesprochen, interessiert sie aber nicht, sie reagieren immer abweisend und unfreundlich oder knallen mir die Tür vor der Nase zu. Auch der Hausverwalterin habe ich mehrfach geschrieben. Leider auch ohne Erfolg. Ich bekomme nicht mal mehr eine Antort.

Ich habe gelesen, dass jeder Mieter Recht auf seine Nachtruhe 22-7 Uhr hat und der Vermieter dafür zu sorgen hat, dass diese eingehalten wird. Ich führe mittlerweile Protokoll wie oft ich morgens geweckt werde. Meine Frage nun, darf ich nach Vorankündigung meiner Hausverwalterin gegenüber die Miete kürzen, weil ich meine Nachtruhe nicht bekomme? Ich schlafe an WE schon immer bei Freunden oder bei meinen Eltern, damit ich mal wieder ausschlafen kann. Weil die Nachbarn auch am WE immer ab 6 wach sind. Was ist zu beachten wenn ich die Miete kürzen will? Welche Fristen sind einzuhalten?

Vielen Dank schon mal für Eure Hilfe

Expertenantwort
von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 56

Meine Frage nun, darf ich nach Vorankündigung meiner Hausverwalterin gegenüber die Miete kürzen, 

Der gegenüber gar nicht. Wenn dann dem Vermieter gegenüber. Das ist Dein Vertragspartner. Und dem mußt Du Mängel, wie z. B. Lärmbelästigung durch Nachbarn, melden.

Die sog. Nachtruhe geht übrigens von 22 - 6 Uhr.

Antwort
von DarthMario72, 54

Egal ob Nachtruhe oder nicht, alles was über Zimmerlautstärke hinausgeht, hat zu unterbleiben. Dein Ansprechpartner ist in diesem Fall aber nicht die Hausverwalterin, sondern dein Vermieter. Schreibe ihn an, am besten mit Einwurf-Einschreiben, füge Kopien deiner Protokolle bei und fordere ihn auf, innerhalb von 2 Wochen (genaues Datum benennen) für Abhilfe zu sorgen.

Ob das für eine Mietminderung ausreicht und welche Höhe angemessen ist, kann und will ich nicht beurteilen. Ich würde nicht die Hand dafür ins Feuer legen, dass die von @DiamantAnwalt empfohlenen 15 % angemessen sind. Trotzdem kündigst du für den Fall, dass die Frist erfolglos abläuft, Mietminderung an. In welcher Höhe das angemessen ist, kann dir aus der Ferne niemand verbindlich sagen. Dafür solltest du dich dann mit dem Mieterverein in deinem Wohnort oder einem Fachanwalt in Verbindung setzen.

Expertenantwort
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 24

Je nach Ausmaß und Umfang der Ruhestörung ist hier von einer sog. "Störung des Hausfriedens" zu sprechen. Das ist ein erheblicher Mangel der zur angemessenen Mietminderung berechtigt (etwa 3%). Du solltest den Mangel dem Vermieter schriftlich per Einwurfeinschreiben anzeigen und Abhilfe mit Fristsetzung fordern. Ab dem Tag der nachweisbaren Inkenntnissetzung des Vermieters von diesem Mangel darfst du die Miete, auch rückwirkend bis zu 6 Monate, mindern.

Antwort
von Wonnepoppen, 52

Das wird nicht reichen für eine Mietminderung?

entweder gehst du mal zu einem Anwalt für Mietrecht, oder wendest dich an einen Mieter Bund u. schilderst dein Problem!

Antwort
von Halligwaechter, 53

Hallo binibi80,

es gibt zwei gute Möglichkeiten bei denen Du Dich informieren kannst und Du auf der sicheren Seite bist.

Ich kann Dir nur raten, geh (wenn bei Dir vorhanden) entweder zum Mieterbund, oder zur Verbraucherzentrale.

Dort wirst Du sicherlich gut beraten werden.

Viel Glück

Gruss Hw.

Antwort
von Rockuser, 49

Das ist kein Grund die Miete zu kürzten. Wenn die Leute wegen ihrer Arbeit um die Uhrzeit aufstehen, musst Du das leider hinnehmen.

Kommentar von DiamantAnwalt ,

Unsinn.

Alles was über Zimmerlautstärke ist, muss man nicht hinnehmen, wenn diese überlauten Geräusche und Beeinträchtigungen ständig auftreten.

Kommentar von Rockuser ,

Zimmerlaut ist Relativ. Viel Spaß vor Gericht.

Antwort
von Spirit528, 44

Ja gut, ein wenig muss man an Werktagen schon die Augen zudrücken. Wenn ich vor 7 keinen möglichen Lärm machen könnte, könnte ich gar nicht um 7 schon ausm Haus. 

Aber Nachtruhe ist richtig ja. Glücklicherweise sind die anderen Nachbarn ausgezogen, denn die haben es übertrieben.

An Sonn und Feiertagen hat es mir oft gereicht. Und dann taten sie immer nur so als würden sie mich nicht verstehen. Schließlich spreche ich Deutsch und  sie nicht. Dennoch verstanden sie sehr gut deutsch. 

So, aber die Ruhezeiten haben sie dann trotzdem nicht eingehalten. 
Ich hatte mich deswegen informiert...

Demnach kann man bereits dann die Miete zum nächsten Monat kürzen, wenn man den Vermieter darauf hingewiesen hat und sich danach an der Situation nichts gebessert hat.

Schwieriger ist es heraus zu finden um welchen Betrag man kürzen darf...

Antwort
von DiamantAnwalt, 49

Setze direkt deinem Vermieter per Brief von dem Mietmangel in Kenntnis und fordere die Beseitigung dessen innerhalb von 14 Tagen.

Schreibe ihm auch, dass du der Hausverwaltung bescheid gegeben hast, diese aber nicht reagiert. Füge dem Schreiben Kopien der Lärmprotokolle bei. Die Originale immer behalten.

Kündige bei fruchtlosen Fristablauf eine Mietminderung in Höhe von 15 % ab April 2016 an.

Wichtig:  Die Mietminderung darf immer nur von der Kaltmiete, also der Miete ohne Heiz-und Nebenkosten, erfolgen.

Erfolgt eine Kündigung oder die Androhung dessen durch den Vermieter, dann solltest du locker bleiben. Wohnungskündigungen bei Mietminderungen sind regelmäßig unwirksam.

Selbst dann, wenn sich später heraus stellt, dass die Mietminderung ungerechtfertigt oder zu hoch war.

Eine Wohnungskündigung bedeutet noch lange nicht, dass du aus der Wohnung raus musst. Aus deiner Wohnung musst du erst raus, wenn der Vermieter ein richterliches Räumungsurteil hat.

Trotzdem widersprichst du einer Wohnungskündigung bitte immer schriftlich. Es reicht dabei zu schreiben, dass du der Wohnungskündigung von .. .. .... widersprichst.

http://www.juraforum.de/ratgeber/mietrecht/mietminderung-bei-laermbelaestigung-m...

Kommentar von DarthMario72 ,

Wohnungskündigungen bei Mietminderungen sind regelmäßig unwirksam.

Bei berechtigter Mietminderung. Woher willst du aber aus der Fragestellung ableiten, dass 15 % angemessen sind? Oder kennst du den Fragesteller und die genauen Umstände persönlich?

Kommentar von DiamantAnwalt ,

Auch bei unberechtigten Mietminderungen sind Wohnungskündigungen unwirksam.

Außer der Vermieter kann hinterher nachweisen, dass die Mietminderung tatsächlich zu Unrecht erfolgte.

Kommentar von DarthMario72 ,

Auch bei unberechtigten Mietminderungen sind Wohnungskündigungen unwirksam.

Es gibt das ein oder andere BGH-Urteil, wonach eine überzogene Mietminderung eine Kündigung rechtfertigt (google hilft dir bei der Suche). Sinnvoller und vor allem risikoärmer ist es deshalb, die Miete (teilweise) unter Vorbehalt zu zahlen.

Kommentar von DiamantAnwalt ,

Das BGH Urteil von 2012 ist mir diesbezüglich bekannt.

Kommentar von DarthMario72 ,

Dann solltest du mit solchen konkreten Empfehlungen zurückhaltender sein. Es gibt im Übrigen nicht nur dieses eine Urteil.

Kommentar von albatros ,

"Wichtig:  Die Mietminderung darf immer nur von der Kaltmiete, also der Miete ohne Heiz-und Nebenkosten, erfolgen".

Da hast du was verpennt. Der BGH hat vor vielen Jahren (1993?) geurteilt, dass grundsätzlich die Bruttomiete, also incl. aller Betriebskosten, die Basis für Mietminderungen ist.

15 % erachte ich für zu viel. Ichmeine3 % wären angemessen, max. 5%. Kommt auf's Ausmaß an.

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