2 Fragen zu Versteigerungen

1. Frage: Kauf bricht nicht Miete" bleibt auch im Zwangsversteigerungsverfahren das prägende Prinzip.

Aber: Nach § 57 a ZVG hat ist Ersteher berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist.

Die Kündigung ist aber nur bei berechtigtem Interesse bzw. bei Eigenbedarf unter Einhaltung der jeweiligen Kündigungsfrist möglich. In diesem Fall nur zum 1. zulässigen Termin und zudem muss die Kündigung bis zum 3. Werktag des auf den Zuschlag folgenden Monats erklärt werden.

1. Frage: Die Einschaltung eines 'Strohmannes' ist absolut legal. Möglich wird das, weil der Meistbietende ja nicht automatisch zum neuen Eigentümer wird. Ein Interessent kann im Dunkeln bleiben, indem der Meistbietende seine Rechte aus dem Meistgebot sofort an ihn abtritt. Er erhält dann an seiner Stelle den Zuschlag.

Der Meistbietende kann aber auch von vornherein in verdeckter Stellvertretung für einen Dritten mitbieten. Bei der Verhandlung über den Zuschlag weist er dann das Vertretungsverhältnis in notariell beglaubigter Form nach (kann auch vom Ortsgericht sein).

Bis zum Zeitpunkt des Meistgebots kann der Erwerber also unerkannt bleiben. Aber Vorsicht: In diesen Fällen hält die Grunderwerbsteuer doppelt an, nämlich für die Abgabe des Meistgebots und für die Abtretung des Rechts aus dem Meistgebot oder das Offenlegen der Vollmacht.

(Quelle: http://www.anwalt-groll.de/mandanteninformationen/ersteigerung.php)

1.Zwangsversteigerung bricht ebensowenig wie ein Kauf bestehende Mietverträge.

2.Anonym bieten läuft nicht. Der Rechtspfleger verlangt vor Annahme eines Gebotes eine Legitimation. Also immer brav den Perso und 10 Prozent vom Verkehrswert als Sicherheit mitnehmen. Das Finanzamt will wissen, an wen der Grunderwerbsteuerbescheid nach Zuschlag zu versenden ist.

Frage 1: Nein. Der Mieter wird quasi 'mit übernommen', ebenso der bestehende Mietvertrag. Der neue Besitzer muss dann das Mietverhältnis ordnungsgemäß kündigen, was - je nach bereits erfolgter Mietdauer - eine Weile dauern kann.

Frage 2: Kann ich dir leider nicht beantworten.

Kauf bricht nicht Miete - d.h., Verträge bleiben unverändert bestehen. Der neue Eigentümer tritt vertragsrechtlich in alle Rechte und Pflichten des ehemaligen Eigentümers ein. Grunderwerbssteuer fällt erst bei Kauf an. Es sei denn, es ist z.B. das Haus von Dir UND Deiner/m Frau/Mann und Du willst es für Dich allein im Rahmen einer Auseinandersetzungsversteigerung erwerben. Dann fällt die Hälfte der Grunderwerbssteuer an. Wie das mit Anonymgeboten ist, weiß ich nicht. Aber es muß in jedem Fall vor dem Bieten eine Sicherheit beim Gericht hinterlegt werden, die Du zurückerhältst, sofern Du nicht der Meistbietende warst und das Haus nicht erwirbst.