Frage von fragesteller143, 75

100% Finanzierung mit 100% Sicherheiten / Kapitaldienst kompliziert?

Folgender Fall.

Es soll eine Immobilienfinanzierung abgeschlossen werden, die Kreditsumme könnte über eine Grundschuld auf das Objekt selbst erstrangig, und eine Grundschuld auf eine Immobilie eines Bürgen im 2. Rang zu 100% abgesichert werden. Beim Kapitaldienst wird es schwieriger, der Kreditnehmer ist selbstständig mit 2 Firmen, einer juristischen (100% Anteile und GF) und einem Einzelunternehmen. Bei der juristischen Firma zahlt er sich kein Gehalt aus, dafür hat das Einzelunternehmen u.a. Einkünfte von der juristischen Firma (die auch steigen könnten und das auch vertraglich gesichert). Die juristische Firma wäre in der neuen Immobilie mit angesiedelt und würde hier Miete an den Kreditnehmer zahlen. Aus der Einzelfirma nimmt sich der Kreditnehmer eine monatliche fixe Privatentnahme raus.

Die Partnerin ist derzeit in Elternzeit. Beide wären Kreditnehmer.

Die Einnahmen reichen zur Finanzierung aus, die Frage ist ob die Einnahmesituation Probleme bereiten kann, insb. wenn das ganze sowiso zu 100% abgesichtert wäre. Wird Elternzeit z.B. als Einnahme überhaupt anerkannt um als Teil des Kapitaldienstes gesehen zu werden? Macht die kombination des selbstständigen mit 2 Firmen die untereinander verstrickt sind probleme? Und vor allem, ist der Kapitaldienst bei einer solchen Sicherheit überhaupt noch wichtig?

Expertenantwort
von Interhyp, Business Partner, 35

Hallo fragesteller143,

für den Großteil der von Dir gestellten Fragen gibt es keine pauschale Antwort. Viele Punkte werden von Bank zu Bank unterschiedlich, teils als Einzelfallprüfung, gewertet.

Ich empfehle Dir daher, Dich an Deine Hausbank oder an einen unabhängigen Immobilienfinanzierungsvermittler zu wenden.

Viele Grüße

Christina
Interhyp AG

Antwort
von wfwbinder, 31

1. Keine Bank darf einen Kredit nur auf Sicherheiten geben.

2. Auf jeden Fall muss geprüft werden, ob der Kreditnehmer in der Lage ist seine Verpflichtungen zu erfüllen.

3. Auch wegen der Mietzahlen der Gesellschaft, ist das Projekt sehr von der Gesellschaft abhängig. 

4. Wurde für die Gesellschaften mal eine Ratinganalysse gemacht (ist eine geförderte Maßnahme)?

5. ES scheint steuerlich Probleme zu geben, denn wenn von der Gesellschaft kein Gehalt gezahlt wird, kann das eine verdeckte Kapitalzufuhr mit erheblichen steuerlichen Folgen sein.

6. Wurde das Vorhaben mit dem Steuerberater und/oder Unternehmensberater besprochen?

7. Die Einkünfte der Partnerin (nicht verheiratet?), in Höhe Elterngeld zählen nicht. Eher die Belastung, weil der Darlehensnehmer ja unterhaltspflichtig für Kind und Mutter ist.

Antwort
von fragesteller143, 27

zu 1.+2.)

ok, hatte ich fast befürchtet. Das geprüft werden muss das der Kredit beglichen werden kann ist klar, nur hatte ich gehoft durch Sicherheiten zumindest den Verwaltungsaufwand (neben den Zinsen) minimieren zu können. Also vermutlich das volle Programm.

zu 3.+4.) Unternehmensbewertungen abseits von Bewertungen durch Schufa & Co. gibt es derzeit nicht, die Kapitalgesellschaft soll außer als Mieter eines Teils der Immobilie auch gar nicht weiter involviert werden. Der Mietzins könnte aber über mehrere Jahre an anderer Stelle so nachgewiesen werden inkl. der Bilanz. Die Kapitalgesellschaft soll nicht hafter werden (bzw. nur indirekt über die Anteile des Kreditstellers). Wäre das überhaupt von Bedeutung, bei einem normalen privaten Mieter würde der ja vermutlich auch nicht zugezogen werden.

zu 5.)

das Kapital geht aus der Gesellschaft raus richtung Einzelunternehmen, das ist abgezweigt (mit eigenem Personal, allerdings kleiner) und mit eigenen Kunden (neben der Kapitalgesellschaft). Soweit auch mit dem Steuerberater abgestimmt. Das Personal dort (sowie der Inhaber) werden allerdings auch für die Kapitalgesellschaft eingesetzt in einem für das Einzelunternehmen typischen Fall und angemessenen Stundensätzen.  Soweit ist das auch durch den Steuerberater abgesegnet.

7.) ok, das ist natürlich blöd (nicht verheiratet, würde das einen Unterscheid machen?). Wäre hier ein Arbeitsvertrag bei der Kapitalgesellschaft sinnvoll nach der Elternzeit damit dieser als Einkommen angerechnet werden könnte (real wird sie zu 99,9% wieder an ihre alte Arbeitsstelle gehen, allerdings nur befristet wie dort üblich und nur zu not eine Arbeit bei der Kapitalgesellschaft ausführen).

Vermutlich wäre es einfacher gewesen das Thema früher anzugehen (vor der Elternzeit), aber leider war da noch kein passendes Objekt in Sicht. Das Thema kein Gehalt von der Kapitalgesellschaft war bis jetzt einfach so das das was über die Einzelfirma raus ging ausreichend war da auch die Partnerin genügend verdient hat und alles als Rücklage gebildet wurde. Wie verhält sich das bei spontanen Veränderungen vor Kreditbeantragung... entweder durch Anstellung bei der Kapitalgesellschaft mit Zeitvertrag über X Jahre und verzicht der Probezeit) oder ein größeres Auftragsvolumina der Einzelgesellschaft gegenüber der Kapitalgesellschaft was widerrum dort eine größere monatliche Privatentnahme möglich macht. Das Problem ist das wenn die Elternzeit der Partnerin als nicht Einnahme und sogar eine Unterhaltspflicht als Ausgabe dagegen gerechnet wird es so wie es aktuell läuft (weil ausreichend, wenn gleich man es auch ändern könnte) knapp werden dürfte und das heißt auf jeden Fall höhere Zinsen obwohl der reale Geldfluss ausreichend ist.

Noch eine Möglichkeit: sofern die Miete der Kapitalgesellschaft in dem Objekt deutlich höher wäre, würde diese angerechnet werden? Letztere Idee dürfte allerdings dann an anderer Stelle scheitern wenn die Miete der ortsüblichehn Vergleichsmiete nicht stand hält.

Antwort
von Hillermann, 26

Man unterscheidet zwischen Objektprüfung/Darlehenssicherung und Einkommensprüfung. Sind völlig zwei paar Schuhe. Bei der Einkommensprüfung muss es ein nachhaltiges Einkommen geben. Wie das zustande kommt, welche Unterlagen man hierbei sieht für die Prüfung in der Bank ist ja eine andere Sache. Doch Kompliziert wie oben klingt das ganze nicht. Kann doch sicherlich alles belegt werden oder?

Kommentar von fragesteller143 ,

Belegt werden kann alles, ich ist der Kreditnehmer ein Freund von möglichst wenig Bürokratie und das hätte möglicherweise eine lange Prüfungskette vor sich, selbst wenn ein einfacher Blick auf die Geldbewegungen der Kontoauszüge ja reichen würden. Darum (und aufgrund eines möglichst geringen Zinssatzes) ja auch die 100% Absicherung (mittels Grundschuld eines Bürgen in der höhe das 100% gedeckt sind).

Keine passende Antwort gefunden?

Fragen Sie die Community

Weitere Fragen mit Antworten