Wertermittlung - neue und gute Antworten

Der Verkehrswert ist der ausschlaggebende, denn der erhält Aufwertungen und Abwertungen, die die Marktlage wiederspiegeln.

Alle Behörden etc. gehen vom Verkehrswert aus; privat kann man sich aber natürlich auf andere Werte einigen.

Es ist durchaus normal, dass der Verkehrswert vom Sachwert deutlich abweicht. Beispiel: Wenn man irgendwo im "flachen Land" ein superteures Wohnhaus mit Marmor, Schwimmbad etc. hinstellt, wird es mit Sicherheit niemanden geben, der für das Gebäude den Sachwert bezahlt. Umgekehrt wird man für ein "ahles Gelärr" in der Innenstadt von München , das in schlechtem Zustand und vergammelt ist, immer einen weitaus höheren Verkehrswert als den Sachwert erziehlen.

Es ist richtig, dass es bei den vorzunehmenden Zu- und Abschlägen in starkem Umfang auf die Erfahrungen und Fachkunde des Gutachters ankommt. Aber auch der kann nicht vorhersehen, welche Interessenlage einen Käufer veranlasst, einen höheren oder niedrigeren Preis als den Verkehrswert zu bieten.

Einen "amtlichen" Verkehrswert kann es deshalb nicht geben. Gesetzlich vorgeschrieben sind nur die Verfahren, nach denen die verschidenen Werte zu ermitteln sind. Gerichte prüfen nur diese Verfahren und die Plausibilität der Abzüge bzw. Zuschläge.

Alles andere regelt der Markt.

Also einigt Euch so, dass das Finanzamt und das Familiengericht Eure Einigung als plausibel und fair beurteilen können.

Natürlich sind der Sachwert, der Vergleichswert, der Bodenwert und der Ertragswert unterschiedlich. Alle Werte sind nach der Wertermittlungsverordnung der Bundes (WertVO) zu ermitteln und daraus der Verkehrswert zu begründen.

Der tatsächliche Verkaufswert ist wieder eine ganz andere Sache und kann deutlich darüber oder darunter liegen; je nach Interessenlage des Käufers.

Im vorliegenden Fall sollte der Verkehrswert sehr niedrig liegen, um Schenkungssteuer zu vermeiden; es kann aber passieren, dass die Fachleute des Finanzamtes den angesetzten Wert nicht anerkennen und ein Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen für Wertermittlung oder des zuständigen Gutachterausschusses fordern. Der muss dann ein Gutachten nach den Vorgaben der Wertermittlungsrichtline (WertR) aufstellen.

Guckst du hier. Da ist auch ein link zum Verkehrswert.

http://de.wikipedia.org/wiki/Sachwert

Ich habe ein OKAL HAus Bj 1980; 2002 wurde das Dach neu gedeckt und auf 280mm gedämmt (incl. 4 Velux-Fenster ca. 18.000,-Euro, glasierte ERlus-Tonziegel). Die Fassage wurde 2003 neu gemacht: Asbestzement runter (kostete 270,-Euro Entsorgung!), Latten runter, 3mm Abdeckung runter. Im Gefach pulvetrockene Steinwolle, nicht die Spur von Schimmel oder Muff. Dann 12,5mm Fermacell-Platten aufgeschraubt (insgesamt 6500 Schrauben!!), mit 10cm Styropor beklebt, zusätzlich je Platte 2x geschraubt, geputzt. Weitgehend Eigenleistung, Material und Gerüst kosten ca. 19.000,-. Fenster in 2010 erneuert (Kunststoff, 3-fach verglast, K2 Beschläge) gesamtkosten 7000,-. Ich habe 3m² Vakuum-Röhren für Warmwasser auf dem Dach. Damit und mit der Dämmung brauche ich für insgesamt 150m² Wohnfläche (+Keller) im Jahr etwa 1200l Öl - incl. Warmwaserbereitung. Und - muffiger Geruch o.ä ist bisher nicht aufgetreten. Es stimmt also nicht, dass ein Fertighaus nach 30 Jahren "fertig" ist. Und ob ein Massivhaus aus der Zeit so viel beser ist, möchteich nach meinen Erfahrungen bezweifeln.

http://www.schmickis.de/Preise/preise.htm

Hier findest du alle Preise (Richtwerte :)

Schauen Sie mal ins Bewertungsgesetz!:

§ 193 Bewertung des Erbbaurechts

(1) Der Wert des Erbbaurechts ist im Vergleichswertverfahren nach § 183 zu ermitteln, wenn für das zu bewertende Erbbaurecht Vergleichskaufpreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren vorliegen.

(2) In allen anderen Fällen setzt sich der Wert des Erbbaurechts zusammen aus einem Bodenwertanteil nach Absatz 3 und einem Gebäudewertanteil nach Absatz 5.

(3) Der Bodenwertanteil ergibt sich aus der Differenz zwischen 1. dem angemessenen Verzinsungsbetrag des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks nach Absatz 4 und 2. dem vertraglich vereinbarten jährlichen Erbbauzins.

Der so ermittelte Unterschiedsbetrag ist über die Restlaufzeit des Erbbaurechts mit dem sich aus Anlage 21 ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren.

(4) Der angemessene Verzinsungsbetrag des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks ergibt sich durch Anwendung des Liegenschaftszinssatzes, der von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs ermittelt wurde, auf den Bodenwert nach § 179. Soweit von den Gutachterausschüssen keine geeigneten Liegenschaftszinssätze zur Verfügung stehen, gelten die folgenden Zinssätze: 1. 3 Prozent für Ein- und Zweifamilienhäuser und Wohnungseigentum, das wie Ein- und Zweifamilienhäuser gestaltet ist, 2. 5 Prozent für Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum, das nicht unter Nummer 1 fällt, 3. 5,5 Prozent für gemischt genutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil von bis zu 50 Prozent, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche, sowie sonstige bebaute Grundstücke, 4. 6 Prozent für gemischt genutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil von mehr als 50 Prozent, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche, und 5. 6,5 Prozent für Geschäftsgrundstücke und Teileigentum.

(5) Der Gebäudewertanteil ist bei der Bewertung des bebauten Grundstücks im Ertragswertverfahren der Gebäudeertragswert nach § 185, bei der Bewertung im Sachwertverfahren der Gebäudesachwert nach § 190. Ist der bei Ablauf des Erbbaurechts verbleibende Gebäudewert nicht oder nur teilweise zu entschädigen, ist der Gebäudewertanteil des Erbbaurechts um den Gebäudewertanteil des Erbbaugrundstücks nach § 194 Abs. 4 zu mindern.

Kommen Sie damit nicht klar, empfiehlt es sich ohnehin einen öffentlich bestellten Gutachter zu beauftragen, desssen Werteremittlung nachvollziehbar ist., schließlich geht es ja nicht nur um die bewertung des Erbbaurechtes alleine , sonder auch um den Wert der Kiste selber, die da draufsteht!

wenn mehrere Erben beteiligt sind dann würde ich - damit keiner später sagen kann, dass das nciht stimmt, IMMER einen Gutachter beauftragen, der die Immobilie schäötzt und auch die Erbpacht miteinrechnet. Das ist die fairste und genaueste Wertermittlung