Hausverwaltung - neue und gute Antworten

Der Top-Antwort von Immofachwirt und Taba ist natürlich nichts hinzuzufügen als mein böser Gedankengang:

Besagter Miteigentümer macht den Verwalter und wird bei jedem Beschluß, der nicht ordnungsgem. Verwaltung entspricht, bei jeder fehlerhaften Abrechnung, bei jedem formalen Fehler mit Anfechtungsklagen überzogen und somit -auch wirtschaftlich- in die Knie gezwungen.

Und die Fehler wird er machen, von vorn bis hinten! Man könnte diesen Menschen so dermaßen in die Haftungsfalle reinlaufen lassen, daß er nie wieder Verwalter sein will.

Beschlussanfechtung und Beantragung beim Gericht eines Notverwalters.

Nein.

Offenbar besteht bei Euch ein großes Mißverständnis im Bezug auf das WEG.

1. Der Beirat kann seine Meinung sagen. Aufträge hat der Beirat aber nicht zu erteilen. Das muß der Verwalter ignorieren. Denn einzig das Gesetz, die Teilungserklärung, sein Vertrag und Beschlüsse der Wohnungseigentümer verpflichten den Verwalter.
2. Wenn die WE-Versammlung die Kündigung des Gasversorgervertrages beschlossen hat, dann hat der Verwalter diesen Beschluß unverzüglich umzusetzen. Es ist Sache der WE-Versammlung einen Kündigungstermin zum späteren Zeitpunkt festzusetzen. Tut sie dies nicht, hat der Verwalter den frühest möglichen Kündigungstermin umzusetzen.
3. Im Wohnungseigentumsrecht wird anders als im Mietrecht nicht abgegrenzt. Das bedeutet, dass am Ende des Wirtschaftsjahres der "Hammer fällt". Ausgaben, die danach getätigt werden müssen im darauffolgendem Jahr abgerechnet werden und dies auch dann, wenn sie das Vorjahr betreffen. Die einzige Ausnahme bildet die Heizkostenabrechnung, bei der abgegrenzt werden darf. Insofern taugt euer neuer Verwalter nicht viel, wenn er das nicht weiß (Er sollte sich § 16 und 28 WEG mal durchlesen).
4. Derjenige der zum Zeitpunkt der Fälligkeit (in der Regel ist dies der Zeitpunkt der Beschlussfassung) als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, hat auch die Kosten zu tragen und dies auch dann, wenn er die Kosten nicht verursacht hat, sondern wie bei Dir der Vorgänger. Damit hat Dein Vorgänger völlig recht, wenn er sich nicht an den Kosten beteiligen will. Allerdings kann eine abweichende Regelung im Kaufvertrag, der die WEG aber nichts angeht, vereinbart sein. In diesem Fall müßtest Du auf zivilrechtlichem Wege Deine Forderung bei dem Vorgänger geltend machen.
5. Theoretisch kann man jeden auf Schadenersatz verklagen, aber in den meißten Fällen ohne Erfolg. So auch hier. Wenn Ihr die Jahresabrechnung beschlossen und dem Verwalter Entlastung erteilt habt, dann ist die Sache überwiegend erledigt, sofern die Beschlüsse nicht angefochten wurden. Der einzig schmale Weg wäre lediglich der, dass Ihr den Fehler nicht bemerken konntet. Aber das erscheint sehr unwahrscheinlich. Denn es kommt nicht darauf an, ob ihr den Fehler tatsächlich entdeckt, sondern nur darauf, ob Ihr oder einer von Euch (Beirat) ihn entdecken hätte können. Das ist bei Ablesewerten immer der Fall, weil jeder den Zählerstand überprüfen kann. Daher wäre genügend Zeit vor der Beschlussfassung gewesen, die Zählerstände zu überprüfen, diese mit der Abrechnung zu vergleichen und eine Korrektur zu verlangen.

Somit werdet Ihr wohl leer ausgehen. Klagen kannst Du aber jeder Zeit. Nur in diesem Fall nicht erfolgversprechend.

ich kann Immofachwirt nur zustimmen - die antwort ist die einzige, die man darauf geben kann! Auf gar keinen Fall solltet ihr einen solchen Beschluss unangefochten hinnehmen .

hallo, ich wäre vorsichtig bei der Einschaltung eines Anwaltes . Es gibt ja im WEG Besitmmungen, nach denen sich die Abrechnung zu richten hat - und das ist nicht wie bei den Mietern das abgegrenzte Jahr, sondern der Zu- und Ablauf auf dem WEG - Konto. Bei Eigentümerwechsel ist dann die sog. Abrechnungsspitze zu beachten, d.H. der Eigentümer, der ausscheidet hat auch nicht automatisch Anspruch auf das Guthaben aus Vorjahren. Will sagen, laß erst mal die Abrechnung prüfen von eimem anderen Hausverwalter oder z.B. einem Dachverband. die Anwälte sind da nicht immer erste Wahl. Und auch bei der Kündigung des Gasvertrages zum falschen Termin würde ich erst mal bei der alten HV anfragen, ob es nicht eine gütliche Einigung ( z.B. über die Vermögenschadenshaftplichtversicherung der HV ) gibt. Ansonsten müßten ja alle Eigentümer beschließen, die HV zu verklgen und auch die Kosten vorschießen.

• was die kündigung des gasvertrags angeht : hatte der exverwalter den auftrag den gasvertrag zu kündigen wenn sein vertrag ausläuft ? wenn nicht sehe ich gute chancen, das er den ausgelösten mehrbetrag zahlen darf.

• was die falschen abrechnungen angeht : sehe ich ebenfalls sehr gute chancen zumindest einen großteil zurückzubekommen -> diese ansprüche erlöschen erst nach 3 jahren ( also diesjährig noch bis 2009 ) ohne probleme einklagbar, ggf auch länger, falls eine hemmung geltend gemacht werden kann ( das die alte HV/Alteigentümer von rechnen keine ahnung hatte ist ja nicht dein/euer verschulden ) zudem wäre evtl zu klären ob die falschen werte wissentlich falsch übermittelt wurden.

fazit : schnellstmöglich zu einem guten Anwalt - wegen der doch recht kurzen fristen die man hat.

Ja, den Ausweg gibt es.

Daher mein erster Rat, wechselt den Rechtsanwalt. Denn dieser hätte mit einem Blick in das aktuelle WEG mit Kommentar (Bärmann/Pieck vom Beck-Verlag) euch den Ausweg aufzeigen können:

Ein WEer, der nach der von § 25 Abs. 2 abweichenden Regelung in der Teilungserklärung über die Stimmenmehrheit verfügt, ist nicht gehindert, an seiner Wahl zum Verwalter mitzuwirken (OLG Düsseldorf v. 16.04.1999 - 3 Wx 77/99 = WuM 99, 648)

Soweit zur Auskunft Eures Anwalts. Hätte dieser etwas weiter gelesen, hätte er euch einen Ausweg aufzeigen können:

Es entspricht i. d. R. nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Geschäftsführer und die Alleingesellschafterin einer GmbH, die über die Mehrheit der Stimmen verfügen, mit ihrer Stimmenmehrheit gegen den Willen der übrigen WEer die GmbH zur Verwalterin bestellen (BayObLG, WE 97, 115 = NJWE-MietR 97, 16; NZM 2001, 672). Das gilt auch wenn infolge erkennbarer Interessengrundsätze zu den anderen WEern ein Vertrauensverhältnis (objektiv) nicht zu erwarten ist (OLG Düsseldorf, ZfIR 99, 538).

Da dieses Vertrauensverhältnis objektiv nicht zu erwarten ist, kann eine Selbstwahl des majorisierenden Wohnungseigentümers vor dem zuständigen Amtsgericht (Wohnungseigentumsgericht) angefochten werden.

ruf die Hausverwaltung an und lade sie zu dir ein. Persönlicher Kontakt ist immer besser als mit Anwaltsbriefen. Da läßt sich viel mehr klären und richtig stellen. Rein juristisch muss der ET beweisen dass die Störungen überhaupt vorliegen und wenn ja, diese von dir kommen. Es kann ja auch sein, das der ET mit mehreren Bewohnern streitet - ein typischer Querulant. Ich könnte mir vorstellen dass Hausverwaltung den Typ auch schon kennt und weiss wie der tickt.

Gelassen bleiben.

Schreib deinem Vermieter einen netten Brief, indem du ihm mitteilst, dass die Vorhaltungen nicht zutreffend sind.

Mehr nicht. Alles andere trägt nur zur Eskalation bei. Davon abgesehen, ist es völlig egal, was die Hausverwaltung denkt, da die nicht dein Vertragspartner ist.

Ein Anwalt könnte höchstens eine Unterlassungsverfügung erwirken. Die ginge aber in jedem Fall gegen die Hausverwaltung und nicht gegen den Eigentümer. Und damit haben sie noch ein Problem, nämlich mit der Hausverwaltung. Schreiben Sie stattdessen die Hausverwaltung an und teilen Sie es genauso mit, wie sie es Hier getan haben. Dann hat die Hausverwaltung getan, was sie tun muss und sie haben sich gewehrt. Mehr ist leider nicht drin.

ich würde in jedem Fall erst mal den Eigentümer deiner Wohnung informieren - wenn es eine Eigentümergemeinschaft ist, muss der eine Eigentümer sich mit dem anderen auseinandersetzen- dazu muss er informiert sein. vielleicht lädst du ihn mal zu einer Besichtigung ein ? Das Problem ist immer wieder, dass Eigentümer, die dort nicht wohnen sich auch nicht wirklich interessieren, so lange die Miete pünktlich gezahlt wird. Aber die Hausverwaltung ist nicht dein Vermieter und der andere Eigentümer über dir hat eigentlich allein auch nicht viele Möglichkeiten. Ich würde, wenn überhaupt einen Anwalt nur dann einschalten, wenn auch der Eigentümer deiner Wohnung anfängt, dir Probleme zu machen.

Versuche lieber mit dem Eigentümer, der über dir wohnt gütlich klar zu kommen. Vor Gericht endet sowas immer im Chaos. Nachbarschaftsstreitigkeiten beruhen meistens auf Kleinigkeiten am Anfang und schaukeln sich dann hoch. Zum Schluss seid ihr die Dummen - denn wenn euer Eigentümer eingeschaltet wird, dann hat der irgendwann keinen Bock mehr auf den Stress und wird einen Weg finden, euch zu kündigen. Das ist jedenfalls meine Meinung.

Was ist denn los gewesen mit eurem "Über"eigentümer? Kann man das nicht auch gütlich regeln.

Ich habe in meinem Leben sehr viele Vermieter kennen gelernt,einen der größten Fehler den ein Mieter machen kann, ist es das der Vermieter im Haus wohnt, der Ärger ist vorprogrammiert, er möchte das sie in "seiner" Wohnung so leben wie er es für richtig hält. Anwälte freuen sich immer wen sie Geld verdienen, aber was bringt es ihnen? Sie haben noch mehr Ärger und müssen dafür bezahlen, besser sie ziehen in eine vernünftige Wohnung, ohne Vermieter im Haus, das ist ein Rat aus Erfahrung

Ojeeee!. Das hört sich nach der typischen Mehrfamilienhaus"harmonie" an. Schalte deinen Anwalt ein, und such dir schnellstmöglich eine andere Wohnung. Sonst wirst du deines Lebens nicht mehr froh.

Bist du Mitglied im Mieterschutzbund?

Wenn nicht würde ich drüber nachdenken, da Mitglied zu werden, denn das hört sich so an, als fänge der Spaß mit Vermieter und Hausveraltung jetzt erst richtig an ... :(

Wenn du dir den Anwalt leisten kannst und willst, würde ich ihn gleich einschalten. Ein anwaltliches Schreiben macht schon was her und bringt die Hausverwaltung vielleicht dazu, mal über eure Probleme ordentlich zu recherchieren.

Allerdings würde ich aus ner Kellerwohnung ausziehen, das sind für mich keine Wohnungen!

Nächtliche Ruhestörung, Rufmord -> Anzeigen, wenn nichts wirkt

Ich würde erstmal den Brief schreiben, wenn es dann noch weiter geht und dir keiner glaubt würde ich erst einen Anwalt anschalten. Vielleicht lässt sich das vorher ja noch iwie aussergerichtlich klären.

Offenbar hat sich hier die Hausverwaltung verrechnet.

Das von der Hausverwaltung genannte Urteil ist korrekt angegeben. (Hier der link: http://www.google.de/url?sa=t&rct=j&q=lg%20d%C3%BCsseldorf%20vom%2022.09...) In diesem Urteil steht auch deutlich drin, wann die Verjährung beginnt, nämlich erst in dem Jahr, indem der Gläubiger (Vermieter) seine Forderung erstmals geltend machen kann. Damit hat @tabaluga1961 in seinem Kommentar völlig recht, dass dieser Zeitpunkt erst mit Zustellung des Bescheides beginnt.

Ob die Grundsteuer richtig von der Hausverwaltung umgelegt wurde, kann ich nicht nachvollziehen. Denn natürlich brauchst du nur die Anteilige (auch Zeitanteilige) Grundsteuer zu bezahlen. Wenn der Änderungsbescheid über 102,83 € lautet, dann wäre dieser Betrag zunächst durch 4 Personen zu teilen und dann im Jahr 2007 und 2009 noch zusätzlich der Zeitanteil herauszurechenen (also für 2007 nur 3 Monaten von 12 und im Jahr 2009 nur 7 Monate von 12). Es sieht also tatsächlich so aus, als ob du bereits jetzt schon kräftig überzahlt hättest.

Daher rate ich Dir, dich mit der Hausverwaltung ins Benehmen zu setzen und dir die Kosten mal erläutern zu lassen.

Wie soll, laut Gesetz, dieses Bauwasser vom normalen Gebrauchswasser getrennt werden, und separat abgerechnet werden?

Das Bauwasser muss durch entsprechende Zähleinrichtungen oder seperat abzurechnenden Anschluß erfasst und natürlich vom Bauträger bezahlt werden. Es handelt sich hierbei nicht um gemeinschaftliche Kosten.

Und kann ich eine Wasseruhr einbauen lassen, und nur meinen eigenen Verbrauch bezahlen?

Wenn in der Teilungserklärung sinngemäß formuliert ist, dass die Wasserleitung ab dem Abzweig der Steigleitung zum Sondereigentum gehört, kannst du einen Wasserzähler einbauen lassen. Andernfalls bedarfst du der genehmigenden Zustimmung der Wohnungseigentümerversammlung.

Damit ist Dir aber nicht geholfen, weil ein einzelner Zähler keine Auswirkungen auf die Abrechnung hat. Das wäre nur dann der Fall, wenn alle Wohnungen mit einem Wasserzähler ausgestattet sind. Geholfen wäre Dir also mit einem Einbau nur in Deiner Wohnung nicht.

Was kann ich machen, wenn die Hausverwaltung sich dagegen sperrt?

Der Einbau von Wasserzählern ist keine Frage, die von der Hausverwaltung entschieden wird, sondern eine Frage, die nur die Wohnungseigentümerversammlung entscheiden kann. Der Hausverwalter ist verpflichtet, diesen Punkt auf Antrag eines Wohnungseigentümers auf die Tagesordnung zu nehmen, weil hier abweichend von § 24 Abs. 2 WEG (Minderheitenquorum) die Forderung ordnungemäßer Verwaltung entspricht (OLG Hamm, OLGZ 73, 423).

Der Wohnungseigentümer kann ggf. eine Änderung des Verteilerschlüssels verlangen, wenn es gem. § 10 Abs. 2 oder 14 Abs. 1 zu unbilligen Härten kommt.

PS: Du solltest zuerst einmal einen Blick in die Teilungserklärung werfen. Denn ob die Kosten tatsächlich nach m² aufgeteilt werden sollen, oder ob Zähleinrichtungen im Zusammenhang mit der Baubeschreibung dort sogar vorgeschrieben und ggf. vom Bauträger noch einzubauen sind, kann dir hier schon Aufschluß geben.